זרקור על חברות הנדל"ן המניב בישראל

חברות הנדל"ן המניב בישראל הציגו ביצועים טובים ברבעון הראשון של שנת 2023 | לאור אי הוודאות במשק והעליה בריביות נרשמה ירידה של כ- 13% בשווי החברות ביחס לתחילת 2023. 

ביצועים תפעוליים - ענף הנדל"ן המניב

הביצועים התפעוליים של חברות הנדל"ן המניב ברבעון הראשון של שנת 2023 הצביעו על מגמה חיובית. מניתוח עשרת החברות הגדולות במדד נדל"ן המניב בבורסה (להלן: "חברות שנותחו") עולה כי: הכנסות חברות הנדל"ן המניב ברבעון הראשון של שנת 2023 שמרו על רמתן ביחס להכנסות ברבעון הראשון של שנת 2022, ה- NOI עלה בכ- 8% בקרב חברות הנדל"ן המניב, וה- FFO עלה בכ- 17% ברבעון הראשון של שנת 2023 לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

{NOI (Fund From Operation) - ההכנסות שנוצרות לחברה מהשכרת המבנים, בניכוי ההוצאות השוטפות לתחזוקתם. מנוטרל ריבית ואירועים אשר הם חד-פעמיים באופיים (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים).

FFO (Operations From Funds)  - רווח חשבונאי לתקופה מנוטרל אירועים אשר הם חד-פעמיים באופיים (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים).} 

למרות האמור, מניתוח החברות שנותחו עולה כי בכולן נרשמה ירידה בשווי נכון ליום 31 במאי 2023 לעומת 1 בינואר 2023 ואילו הירידה המשוקללת בתקופה שבין ינואר 2023 לבין מאי 2023 הינה כ- 13%. ברבעון הראשון של שנת 2023 קטנו השערוכים בקרב חברות הנדל"ן המניב בכ- 70% ביחס לתקופה מקבילה אשתקד. ייתכן שפרמטר זה מלמד על ציפיות החברות לגבי שווי הנכסים שלהם.

מימון - תשואות ענף הנדל"ן המניב

גורם משמעותי של חברות נדל"ן מניב נובע מעלויות המימון והתשואה על הנכסים.

הירידה בשווי חברות הנדל"ן המניב נובעת מעליות הריבית המתמשכות שהביאו לקיפאון בהיקפי העסקאות  וכן לעלייה בתשואות האג"ח של חברות הנדל"ן.

להלן נתוני תשואות לפידיון של אג"ח עבור ענף הנדל"ן באפיק צמוד מדד (בש"ח), וכן שני גרפים המציגים תשואות לפידיון של אגחים: אגח ממשלת ישראל, דירוג AA ודירוג A- למח"מ של 5 ו-10 שנים החל מ-1 לינואר 2021 ועד 30 במאי 2023:

שיעורי הריביות צמודות המדד, תחת דירוגים שונים של חברות הנדל"ן, עלו בחמשת החודשים הראשונים של שנת 2023 בשיעור ממוצע של 0.35-0.4% במח"מ של 5-10 שנים בהתאמה.

גיוסים משמעותיים בחודש מאי - ענף הנדל"ן המניב

בחודש מאי 2023 גויסו כ- 3.6 מיליארד באג"ח ע"י הסקטור הריאלי, כאשר עיקר הגיוס – כ- 2.6 מיליארד שקל גויסו ע"י חברות הנדל"ן. להלן ההנפקות הבולטות במאי 2023:

• חברת הנדל"ן איירפורט סיטי גויסה כ- 700 מיליון ₪ בהנפקת שתי סדרות חדשות של אג"ח בדירוג AA ע"י מעלות: סדרה של אג"ח צמוד במח"מ של 9.3 שנים ריבית 2.64% וסדרה של אג"ח שקלי במח"מ של 3.9 שנים וריבית של 5%.
• חברת הנדל"ן מניב דלק ישראל נכסים גייסה כ- 418 מיליון ₪,  בהנפקה ראשונה בבורסה בתל אביב, בהנפקת אג"ח צמוד מדד, במח"מ של 5.4 שנים, בריבית 4.4% ובדירוג  - A ע"י מעלות.
• חברת הנדל"ן המניב גב ים גייסה כ- 400 מיליון ₪ בהרחבת סדרה של אג"ח צמוד מדד, במח"מ של 1.8 שנים, תשואה לפדיון 2.6% ובדירוג AA ע"י מעלות ו- Aa2 ע"י מידרוג. 

מבט לעתיד - ענף הנדל"ן המניב

קיימים שלושה גורמים עיקריים שאליהם יש להתייחס בניתוח על שווי חברות הנדל"ן המניב.

א. הריביות להיוון - שינויים בריביות להיוון בטווח הבינוני משפיעים על שיעורי התשואה של נכסי הנדל"ן ושוויים.

ב. סביבת האינפלציה - לאור העובדה שחלק מהחוב בחברות הנדל"ן אינו צמוד ואילו חלק משמעותי  של חוזי השכירות הארוכים הינו צמוד מדד, המשך מגמת האינפלציה לכשעצמה עשויה להטיב את מצבן של חברת הנדל"ן המניב.

ג. הביצועים התפעוליים של החברות כפי שבאים לידי ביטוח בשיעורי התפוסה וההכנסות למ"ר. 

אנו נמשיך לבחון כיצד מגמת התמתנות העלאת הריבית, השינויים באינפלציה, התפתחות הרפורמה המשפטית וביצועייהן של חברות הנדל"ן המניב ישפיעו על שוויין של הנכסים ושל חברות הנדל"ן המניב במהלך השנה.