זרקור על חברות הנדל"ן המניב בישראל

חברות הנדל"ן המניב בישראל הציגו ביצועים טובים בחציון הראשון של שנת 2023 • לאור אי הוודאות במשק והעליה בריביות נרשמה ירידה של כ- 11% בשווי החברות ביחס לתחילת 2023

ביצועים תפעוליים – ענף הנדל"ן המניב

הביצועים התפעוליים של חברות הנדל"ן המניב בחציון הראשון של שנת 2023 הצביעו על מגמה מעורבת. מניתוח עשרת החברות הגדולות במדד נדל"ן המניב בבורסה (להלן: "חברות שנותחו") עולה כי: הכנסות חברות הנדל"ן המניב בחציון הראשון של שנת 2023 ירדו מרמתן ביחס להכנסות בחציון הראשון של שנת 2022 וצנחו בכ- 12%, ומנגד ה- NOI עלה בכ- 13% בקרב חברות הנדל"ן המניב, וה- FFO עלה בכ- 6% בחציון הראשון של שנת 2023 לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

{NOI (Fund From Operation) - ההכנסות שנוצרות לחברה מהשכרת המבנים, בניכוי ההוצאות השוטפות לתחזוקתם. מנוטרל ריבית ואירועים אשר הם חד-פעמיים באופיים (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים).

FFO (Operations From Funds)  - רווח חשבונאי לתקופה מנוטרל אירועים אשר הם חד-פעמיים באופיים (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים).}

מניתוח החברות שנותחו עולה כי הענף שמר על רמתו בשווי נכון לספטמבר 2023 לעומת אפריל 2023 ואילו בתקופה שבין ינואר 2023 לבין ספטמבר 2023 ישנה ירידה משוקללת של כ- 11%. בחציון הראשון של שנת 2023 קטנו השערוכים בקרב חברות הנדל"ן המניב בכ- 67% ביחס לתקופה מקבילה אשתקד. ייתכן שפרמטר זה מלמד על ציפיות החברות לגבי שווי הנכסים שלהם.

מימון – תשואות ענף הנדל"ן המניב

גורם משמעותי של חברות נדל"ן מניב נובע מעלויות המימון והתשואה על הנכסים.

הירידה בשווי חברות הנדל"ן המניב נובעת מעליות הריבית המתמשכות שהביאו לקיפאון בהיקפי העסקאות  וכן לעלייה בתשואות האג"ח של חברות הנדל"ן.

להלן נתוני תשואות לפידיון של אג"ח עבור ענף הנדל"ן באפיק צמוד מדד (בש"ח), וכן שני גרפים המציגים תשואות לפידיון של אגחים: אגח ממשלת ישראל, דירוג AA ודירוג A- למח"מ של 5 ו-10 שנים החל מ-1 לינואר 2021 ועד 10 בספטמבר 2023:

שיעורי הריביות צמודות המדד, תחת דירוגים שונים של חברות הנדל"ן, עלו בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 בשיעור ממוצע של 0.4-0.9% במח"מ של 5-10 שנים בהתאמה.

גיוסים משמעותיים בחודש אוגוסט – ענף הנדל"ן המניב

בחודש אוגוסט 2023 גויסו כ- 4.4 מיליארד באג"ח ע"י הסקטור הריאלי, כאשר עיקר הגיוס – כ- 2.3 מיליארד שקל גויסו ע"י חברות הנדל"ן. להלן ההנפקות הבולטות באוגוסט 2023:

• כ- 449 מיליון ש" גויסו ע"י חברת מרכזי הקניות ביג בהרחבת שתי סדרות של אג"ח צמוד מדד: סדרה עם מח"מ של 3.7 שנים, תשואה לפדיון של 2.6%, ודירוג AA ע"י "מעלות", וסדרה עם מח"מ של 3.6 שנים, תשואה לפדיון 3.1%, דיורג AA- ע"י "מעלות" ו- Aa3 ע"י "מידרוג".
• כ- 410 מיליון שקל גויסו ע"י חברת הנדל"ן המניב נמקו ריאלטי בהנפקת סדרה חדשה של אג"ח שיקלי, עם מח"מ של 3.4 שנים, ריבית 6.35% ובדירוג AA ע"י "מעלות".

מבט לעתיד - ענף הנדל"ן המניב

קיימים שלושה גורמים עיקריים שאליהם יש להתייחס בניתוח על שווי חברות הנדל"ן המניב.

• הריביות להיוון – שינויים בריביות להיוון בטווח הבינוני משפיעים על שיעורי התשואה של נכסי הנדל"ן ושוויים.
• סביבת האינפלציה - לאור העובדה שחלק מהחוב בחברות הנדל"ן אינו צמוד ואילו חלק משמעותי של חוזי השכירות הארוכים הינו צמוד מדד, המשך מגמת האינפלציה לכשעצמה עשויה להטיב את מצבן של חברת הנדל"ן המניב.
• הביצועים התפעוליים של החברות כפי שבאים לידי ביטוח בשיעורי התפוסה וההכנסות למ"ר.

אנו נמשיך לבחון כיצד מגמת התמתנות העלאת הריבית, השינויים באינפלציה, התפתחות הרפורמה המשפטית וביצועייהן של חברות הנדל"ן המניב ישפיעו על שוויין של הנכסים ושל חברות הנדל"ן המניב במהלך השנה.