עדכונים מקצועיים

מחירי העברה – הרחבת דרישות הדיווח לתאגידים רב-לאומיים

רבות מדובר ביחס למחירי הנדלן שלא מפסיקים לעלות כאשר ללא ספק להוצאות המיסים השונים (מס הכנסה, מע"מ וכדומה) יש חלק משמעותי בעליה זו מאחר וכל קבלן ובעל דירה לוקח בחשבון כי מכל רווח שייווצר בידו חלקו יגיע לרשויות המס ולכן הוא נדרש לתמחר את עסקת המכירה כך שלאחר כל ההוצאות כולל תשלומי המס הרווח שיוותר בידו יהא מספק לטעמו ממכלול השיקולים שבעקבותיו הוא החליט לבצע את הפרויקט. בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2021 נמכרו כ – 56,060 דירות חדשות בישראל, מספר זה גדל ברבעון הראשון של שנת 2022 ולקפיצה של מכירת כ – 13,650 דירות חדשות (קפיצה של כ – 17% מהרבעון אשתקד).

בחמישים שנה האחרונות אנחנו עדים לשינויים מהותיים באופי הבנייה בארץ ובעולם. הבניינים גבהו ולכן מספר העובדים המרוכזים באתר אחד גדל ויכול להגיע למאות עובדים. עם זאת, היכולות הטכנולוגיות שעומדות לרשות הקבלנים לנהל עובדים אלו ולדאוג לבטיחותם כמעט ולא השתנו. אין ספק שהפער דלעייל תורם את חלקו להיקפי הנפגעים הגדול מאוד בתחום זה. הגידול במודעות לנושא הבטיחות בענפי הבנייה וחשיפה בדין של העוסקים בתחום, הובילו בשנים האחרונות לפיתוח טכנולוגיות בטיחות שאימוצן, עשוי למצב אותנו במקום מוביל בעולם בתחום טכנולוגיות בטיחות בענף הבנייה. בכנס שנערך החודש, בהובלה של התאחדות הקבלנים וקרן מנוף, הוצגו טכנולוגיות חדשניות שעשויות לקדם את הבטיחות באתרי בנייה ובו בעת גם לשפר ולייעל את העבודה בהם.

שוק הנדל"ן רותח וצפוי כי ישלים עלייה של 17% עד לסוף שנת 2022. אך מלבד הכוויות אותן חווה ציבור הרוכשים, הלהבות פוגעות בקבלנים ובחברות הבנייה עוד קודם. מדד הנדל"ן איבד השנה כ-24% מערכו ובקרב חברות בניה רבות הנסחרות בבורסה נרשמו ירידות שערים חדות. כאשר אנו מנסים לנתח את הסיבות להאמרת המחירים בעשור האחרון בכלל ובשנה הנוכחית בפרט ומנכים מהרשימה את הסיבה הברורה והעיקרית של חוסר ההיצע אל מול הביקוש הגואה (נכון לסוף 2021 קיים מחסור של 200 אלף דירות על פי התאחדות הקבלנים בוני הארץ) אנו נתקלים במספר סיבות, אשר מובילות להתייקרות הבנייה ופגיעה ברווחיות חברות הבנייה והקבלנים.

ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן שיסכמו את המחצית הראשונה של שנת 2022: 1. סקירת התחלות הבנייה (במ"ר) לפי ייעוד: מגורים, משרדים ומסחר (מתוך פרסומי הלמ"ס ליוני 2022) 2. סקירת השינויים בנדל"ן למגורים ומה קרה לרכישות המשקיעים? 3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון השני של שנת 2022 למול מדד ת"א נדל"ן.

סקרנו את השינויים בשיעורי התשואה בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 (אשר פורסמה בסוף דצמבר 2021). שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם.

בבחינה של שני העשורים האחרונים, ניתן לראות כי היקף ההרוגים בתאונות העבודה בתחום הבנייה בישראל חריג ומציב את מדינת ישראל בין המדינות הבולטות לרעה בעולם. בממוצע היקף ההרוגים בבנייה בישראל גדול פי 3 מהממוצע במדינות ה-OECD. למרות נתון חריג זה, עד לפני כארבע שנים הנושא לא קיבל הד תקשורתי ולא זכה למענה מתאים בקרב הרגולטור וגופי האכיפה השונים. הדבר בא ליידי ביטוי בין היתר במספר הקבלנים הזניח שהועמד לדין בגין עבירות בטיחות או מות עובדים בתאונות עבודה. גם המעטים שהועמדו לדין, בד"כ רמת ההחמרה מולם בדין הייתה נמוכה יחסית ולא תמיד בגלל חוסר אשמה, כי אם גם עקב תהליכי חקירה והעמדה לדין לא מקצועיים דיים.

מניתוח דוח השמאי הממשלתי שפורסם לאחרונה על שיעורי ההיוון בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 כאמור לעיל. שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם. ככלל, ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.

נבקש להביא לידיעתכם כי פורסם ביום 22 במרס 2022 ניתן פס"ד של בית המשפט העליון בעניין ע"א 6409/19 אשר במסגרתו נקבע כי אין לכלול הוצאות פיתוח עתידיים במקרקעין שהרוכש התחייב לשאת בהן לעניין שווי המקרקעין בחישוב חבות מס הרכישה.

ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה גרועה בנדל"ן (ולעתים מאוד-מאוד גרועה), טמון פעמים רבות בשאלה מהו המס שיוטל על המהלך. על יחיד או חברה אשר מבצעים מכירה/השכרה של מקרקעין, חל מס בשיעור של עד 47% ו- 23%, בהתאמה. בנוסף, במקרה של חברה, על מנת ליהנות מרווחיה, נדרשים בעלי המניות למשוך דיבידנד שממוסה בשיעור של 25% או 30% (מס עד הבית של כ - 46.1%). החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "החוק") הינו כלי מרכזי של הממשלה לעידוד השקעות איכותיות בישראל ולשם כך מעניק תמריצים הכוללים הטבות מס ומענקי מדינה. החוק פונה למספר ענפים, שהעיקרי שבהם עידוד חברות תעשייה, תוכנה והיי-טק. כמו כן החוק קובע מסלולי הטבות ליזמים בתחומי התיירות, כגון: בתי מלון, מלונות בוטיק, הוסטלים וכן הטבות ליזמים בתחום בניית דירות מגורים להשכרה.

"שכירות מוסדית" – מסלול חדש לבניית דירות להשכרה למגורים

סקירת שוק הנדל"ן

שאלות ותשובות - בנושא מע"מ

אי סיווג חברה העוסקת במסחר בני"ע בחשבון נוסטרו כ"מוסד כספי" – ובהתאם אי תשלום מס שכר וריווח. ע"מ 54320-04-18, י.ג.מ. השקעות בע"מ נ' רשות המיסים. מע"מ בשיעור אפס על שירותי ברוקארז' לתושב חוץ. ע"מ 69931-03-19, ג'י אף איי סקיורטיס לימיטד נ' מנהל מע"מ ת"א מרכז.

היצע שאינו עומד בקצב מול הביקוש הגואה, גורם לשוק הנדל"ן לרתוח! נכון למועד כתיבת שורות אלו, מחירי הנדל"ן האמירו ב-7.2% בשנת 2021! בנוסף לעליית ביקושים שנובעת מהפחתת מס הרכישה לדירות להשקעה, הטבות בתחום המשכנתאות, הריבית הנמוכה וחיסכון שעלה בתקופת הקורונה, יהיה נכון להצביע על מחסור בהיצע הדיור כאחת הסיבות המרכזיות לעלייה במחירי הדיור, אם לא המרכזית שבהן. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים אפריל 2020 – מרץ 2021 החלה בנייתן של כ-49,990 דירות, ירידה של 10.2% בהשוואה לחודשים אפריל 2019 – מרץ 2020.

פקודת מס הכנסה מעניקה מספר אפשרויות לביצוע שינויי מבנה מגוונים שמטרתם לפתור צרכים עסקיים. יצוין, כי לא תמיד השימוש בסעיפים הנ"ל הינו הפתרון המיטבי לאור מורכבות התנאים ולכן יש לבחון את יישום הסעיפים ביחד עם בחינת מכלול ההיבטים הנלווים לשינוי המבנה וצורכי העסק ובעלי המניות בהם.