עדכונים מקצועיים

פקיעת ההטבות במס לגבי בניינים להשכרה

נבקש להביא לידיעתכם כי ביום 5 בפברואר 2023 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין מיקוד ישראל אבטחה שרותים וכח אדם בע"מ (להלן: "המערערת"). המערערת היא חברה העוסקת במתן שרותי שמירה ונקיון. למערערת אין מלאי עסקי והיא איננה עוסקת בייצור או במסחר. הוצאותיה העיקריות הן הוצאות שכר והוצאות נלוות, המשולמות מדי חודש. לעומת זאת הכנסותיה מהשרותים אותם היא מספקת מתקבלות באיחור של 60 ימים בממוצע. במהלך השנים 2017 - 2013 המערערת הכינה שני "סטים" של דיווחים חשבונאיים: דוח חשבונאי אחד הוכן על בסיס מצטבר ואשר שימש לצרכי פעילותה המסחרית, לרבות הצגתו לבנקים לשם קבלת אשראי וחלוקת דיבידנד על בסיסו, ודוח חשבונאי נוסף שהוכן על בסיס מזומן ששימש את המערערת רק בדיווחיה לפקיד השומה. יצוין כי בשנים שקדמו לשנים שבערעור, המערערת ערכה דוחות על בסיס מצטבר והתאימה אותם לצרכי מס לבסיס מזומן ב- "דוח ההתאמה", זאת בהתאם להודעה שפרסמה רשות המיסים אשר התירה שיטת דיווח זו.

חוק ההסדרים לשנים 2023-2024 אושר לאחרונה בכנסת והוא כולל תיקון לחוק מע"מ כהוראת שעה ביחס להקצאת מספרי חשבוניות על-ידי רשות המיסים (להלן: "מודל הקצאת חשבוניות"). מטרת התיקון היא להקשות על מנגנון הוצאת חשבוניות מס שלא כדין (חשבוניות "פיקטיביות"), במסגרת המאבק בהון השחור.

ביום 16 במאי 2023, רשות המסים פרסמה הנחיות המבהירות את עמדתה לאופן המיסוי שיחול בהשקעה בחברה באמצעות השקעת SAFE (Simple Agreement for Future Equity) (להלן: "ההנחיות"). ההנחיות פורסמו כמענה לפניה מצד האיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות. השקעה באמצעות הסכם SAFE מאפשר מענה מהיר ויעל לגיוס הון בחברות פרטיות, כאשר אין אינדיקציה לשווי החברה (שכיח בחברות הזנק), ולכן נקבע כי הקצאת המניות למשקיע תידחה עד למועד עתידי בו יקבע שווי לחברה במסגרת גיוס הון משמעותי במועד עתידי. בתקופה בין הזרמת ההון לבין המרתו למניות, הזרמת ההון אינה נושאת ריבית. ההטבה למשקיע ה- SAFE תינתן בעת ההמרה למניות בגיוס הרחב, במסגרתו תוקצה למשקיע כמות מניות גדולה יותר ביחס למשקיעים באותו סבב (משקף הנחה על מחיר המניה לעומת משקיעים אחרים).

נבקש להביא לידיעתכם כי ביום 13 בפברואר 2023 ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין בית חוסן בע"מ (להלן: "החברה") ובעניין מאיר סיידה (להלן: "סיידה"). בפסק הדין של בית המשפט המחוזי שניתן ביום 1 בנובמר 2020 מפי כבוד השופטת א. וינשטיין (להלן "השופטת") בעניין חברת בית חוסן בע"מ (להלן: "החברה") עיקרי הדברים היו כדלקמן: החברה היא איגוד מקרקעין והכנסותיה הם מהשכרת מבנים. בעקבות סכסוך בין אחת מבעלי המניות בחברה, ציפורה נוישטאט, (להלן: "ציפורה") לבין יתר בעלי המניות (להלן: "יתר בעלי המניות") אשר אף הובילו בשנת 2012 להגשת תובענה על-ידי ציפורה נגד החברה, ובעלי המניות בחברה (להלן: "התובענה"). הצדדים לתובענה הגיעו להסכם פשרה ביום 11.8.2013, בגדרו הוסכם כי ציפורה תמכור לחברה את מניותיה, אשר היוו %18.75 מכלל מניות החברה, תמורת סך של 2,486,000 ש"ח (להלן: "עסקת הרכישה העצמית"). הרכישה העצמית מומנה באמצעות לקיחת הלוואה מהבנק. על הרכישה כאמור שילמה החברה מס רכישה כנדרש. על ההלוואה האמורה נוצרו הוצאות ריבית והחברה דרשה בניכויים.

נבקש להביא לידיעתכם כי ביום 5 בפברואר 2023 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין מיקוד ישראל אבטחה שרותים וכח אדם בע"מ (להלן: "המערערת"). המערערת היא חברה העוסקת במתן שרותי שמירה ונקיון. למערערת אין מלאי עסקי והיא איננה עוסקת בייצור או במסחר. הוצאותיה העיקריות הן הוצאות שכר והוצאות נלוות, המשולמות מדי חודש. לעומת זאת הכנסותיה מהשרותים אותם היא מספקת מתקבלות באיחור של 60 ימים בממוצע. במהלך השנים 2017 - 2013 המערערת הכינה שני "סטים" של דיווחים חשבונאיים: דוח חשבונאי אחד הוכן על בסיס מצטבר ואשר שימש לצרכי פעילותה המסחרית, לרבות הצגתו לבנקים לשם קבלת אשראי וחלוקת דיבידנד על בסיסו, ודוח חשבונאי נוסף שהוכן על בסיס מזומן ששימש את המערערת רק בדיווחיה לפקיד השומה. יצוין כי בשנים שקדמו לשנים שבערעור, המערערת ערכה דוחות על בסיס מצטבר והתאימה אותם לצרכי מס לבסיס מזומן ב- "דוח ההתאמה", זאת בהתאם להודעה שפרסמה רשות המיסים אשר התירה שיטת דיווח זו.

במזכר זה נבקש לעדכנכם בדבר מספר תיקונים אשר נכללו במסגרת טיוטה ראשונה של קובץ החלטות הממשלה שאמורות להיות מאושרות במסגרת חוק ההסדרים הקרוב, כמו גם, הצעה לתיקון חוק מע"מ בדבר חובת רישום ודיווח לצרכי מע"מ בישראל על-ידי תושב חוץ בגין שירותים דיגיטליים המסופקים לאדם פרטי בישראל.

ניכוי מס תשומות בקשר עם הוצאות דמי שכירות, חשמל, מים וניהול שניתן ליחסן לחדרי אוכל, מטבחים וחדרי אחסון עבור העובדים.

סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דן בפעולות נוספות אשר נחשבות כמכירה לעניין החוק בנוסף לפעולות הנכנסות להגדרת מכירה בסעיף 1 לחוק. באחת הפעולות הנוספות הללו, עוסק סעיף 5(ב) לחוק והיא נקראת "שינוי יעוד" של נכס מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי. אחת הדוגמאות לשינוי יעוד הינה, קבלן אשר מחליט לשנות את ייעוד הבניין ששימש אותו כרכוש קבוע וממנו ניהל את משרדו ועסקיו, לחלק ממלאי הבניינים שאותם הוא מתכוון למכור במסגרת עסקו. שינוי יעוד היא פעולה שאינה מתרחשת בין 2 צדדים שונים אלא ע"י אישיות משפטית אחת, בינה לבין עצמה, כך שהדבר היחידי שמשתנה בשינוי הייעוד – הוא המהות הכלכלית שלשמה מוחזק הנכס אצל אותה אישיות משפטית, ללא מימוש הנכס וללא רווח כתוצאה משינוי היעוד.

שנת 2022 היתה בעלת מאפיינים יחודיים ביחס לשנות המס הקודמות, שנה זו לוותה בירידות משמעותיות בשוק ההון לאחר שנים של שגשוג, כמו כן, התאפיינה השנה בעליה משמעותית בשיעור האינפלציה במשק העולמי והמקומי, דבר שהביא את הבנקים המרכזיים של מדינות העולם להעלות את שיעורי הריבית, לאחר שנים רבות שהתנהלנו בסביבה של ריבית אפסית. שינויים אלו ועוד רבים אחרים במהלך שנת 2022 והמגמות הצפויות בשנים הבאות מחייבות אותנו להערכות מתאימה.

ברק תמ"א ים סוף 8 בע"מ (להלן: "המערערת") היא חברה שהתאגדה בשנת 2017, כחברת בת ייעודית של חברת ברק הס החזקות בע"מ (להלן: "חברת האם") והיא התקשרה בהסכם הלוואה יחיד מיום 25.1.17 עם חברת התחדשות עירונית בשם ב.ע.י. ים סוף 8 בע"מ (להלן: "ההסכם" ו- "היזם"). במסגרת ההסכם נקבע כי המערערת תעניק שירותים לאיתור גורמי מימון לפרויקט, ושירותים לתחזוקת הקשרים הפיננסיים ושירותי בקרה שוטפים. בהמשך לכך, נטען כי המערערת הצליחה לגייס את המימון הנדרש ליזם בהתאם להסכם ביניהם. במסגרת זו נטען גם כי חברת האם התקשרה עם היזם בהסכמים שלובים הכוללים השקעה ומתן שירותים, הכוללים הן תשואה קבועה ומובטחת והן תמורה השווה ל- 4% מרווחי היזם.

מלכ"רים הניגשים למכרזים של המדינה

פודקאסטים מהמומחים של פאהן קנה

מחירי העברה – הרחבת דרישות הדיווח לתאגידים רב-לאומיים

רבות מדובר ביחס למחירי הנדלן שלא מפסיקים לעלות כאשר ללא ספק להוצאות המיסים השונים (מס הכנסה, מע"מ וכדומה) יש חלק משמעותי בעליה זו מאחר וכל קבלן ובעל דירה לוקח בחשבון כי מכל רווח שייווצר בידו חלקו יגיע לרשויות המס ולכן הוא נדרש לתמחר את עסקת המכירה כך שלאחר כל ההוצאות כולל תשלומי המס הרווח שיוותר בידו יהא מספק לטעמו ממכלול השיקולים שבעקבותיו הוא החליט לבצע את הפרויקט. בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2021 נמכרו כ – 56,060 דירות חדשות בישראל, מספר זה גדל ברבעון הראשון של שנת 2022 ולקפיצה של מכירת כ – 13,650 דירות חדשות (קפיצה של כ – 17% מהרבעון אשתקד).

נבקש להביא לידיעתכם כי פורסם ביום 22 במרס 2022 ניתן פס"ד של בית המשפט העליון בעניין ע"א 6409/19 אשר במסגרתו נקבע כי אין לכלול הוצאות פיתוח עתידיים במקרקעין שהרוכש התחייב לשאת בהן לעניין שווי המקרקעין בחישוב חבות מס הרכישה.