עדכונים מקצועיים

במזכר זה נבקש לעדכנכם בדבר מספר תיקונים אשר נכללו במסגרת טיוטה ראשונה של קובץ החלטות הממשלה שאמורות להיות מאושרות במסגרת חוק ההסדרים הקרוב, כמו גם, הצעה לתיקון חוק מע"מ בדבר חובת רישום ודיווח לצרכי מע"מ בישראל על-ידי תושב חוץ בגין שירותים דיגיטליים המסופקים לאדם פרטי בישראל.

ניכוי מס תשומות בקשר עם הוצאות דמי שכירות, חשמל, מים וניהול שניתן ליחסן לחדרי אוכל, מטבחים וחדרי אחסון עבור העובדים.

סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דן בפעולות נוספות אשר נחשבות כמכירה לעניין החוק בנוסף לפעולות הנכנסות להגדרת מכירה בסעיף 1 לחוק. באחת הפעולות הנוספות הללו, עוסק סעיף 5(ב) לחוק והיא נקראת "שינוי יעוד" של נכס מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי. אחת הדוגמאות לשינוי יעוד הינה, קבלן אשר מחליט לשנות את ייעוד הבניין ששימש אותו כרכוש קבוע וממנו ניהל את משרדו ועסקיו, לחלק ממלאי הבניינים שאותם הוא מתכוון למכור במסגרת עסקו. שינוי יעוד היא פעולה שאינה מתרחשת בין 2 צדדים שונים אלא ע"י אישיות משפטית אחת, בינה לבין עצמה, כך שהדבר היחידי שמשתנה בשינוי הייעוד – הוא המהות הכלכלית שלשמה מוחזק הנכס אצל אותה אישיות משפטית, ללא מימוש הנכס וללא רווח כתוצאה משינוי היעוד.

שנת 2022 היתה בעלת מאפיינים יחודיים ביחס לשנות המס הקודמות, שנה זו לוותה בירידות משמעותיות בשוק ההון לאחר שנים של שגשוג, כמו כן, התאפיינה השנה בעליה משמעותית בשיעור האינפלציה במשק העולמי והמקומי, דבר שהביא את הבנקים המרכזיים של מדינות העולם להעלות את שיעורי הריבית, לאחר שנים רבות שהתנהלנו בסביבה של ריבית אפסית. שינויים אלו ועוד רבים אחרים במהלך שנת 2022 והמגמות הצפויות בשנים הבאות מחייבות אותנו להערכות מתאימה.

ברק תמ"א ים סוף 8 בע"מ (להלן: "המערערת") היא חברה שהתאגדה בשנת 2017, כחברת בת ייעודית של חברת ברק הס החזקות בע"מ (להלן: "חברת האם") והיא התקשרה בהסכם הלוואה יחיד מיום 25.1.17 עם חברת התחדשות עירונית בשם ב.ע.י. ים סוף 8 בע"מ (להלן: "ההסכם" ו- "היזם"). במסגרת ההסכם נקבע כי המערערת תעניק שירותים לאיתור גורמי מימון לפרויקט, ושירותים לתחזוקת הקשרים הפיננסיים ושירותי בקרה שוטפים. בהמשך לכך, נטען כי המערערת הצליחה לגייס את המימון הנדרש ליזם בהתאם להסכם ביניהם. במסגרת זו נטען גם כי חברת האם התקשרה עם היזם בהסכמים שלובים הכוללים השקעה ומתן שירותים, הכוללים הן תשואה קבועה ומובטחת והן תמורה השווה ל- 4% מרווחי היזם.

מלכ"רים הניגשים למכרזים של המדינה

פודקאסטים מהמומחים של פאהן קנה

מחירי העברה – הרחבת דרישות הדיווח לתאגידים רב-לאומיים

רבות מדובר ביחס למחירי הנדלן שלא מפסיקים לעלות כאשר ללא ספק להוצאות המיסים השונים (מס הכנסה, מע"מ וכדומה) יש חלק משמעותי בעליה זו מאחר וכל קבלן ובעל דירה לוקח בחשבון כי מכל רווח שייווצר בידו חלקו יגיע לרשויות המס ולכן הוא נדרש לתמחר את עסקת המכירה כך שלאחר כל ההוצאות כולל תשלומי המס הרווח שיוותר בידו יהא מספק לטעמו ממכלול השיקולים שבעקבותיו הוא החליט לבצע את הפרויקט. בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2021 נמכרו כ – 56,060 דירות חדשות בישראל, מספר זה גדל ברבעון הראשון של שנת 2022 ולקפיצה של מכירת כ – 13,650 דירות חדשות (קפיצה של כ – 17% מהרבעון אשתקד).

נבקש להביא לידיעתכם כי פורסם ביום 22 במרס 2022 ניתן פס"ד של בית המשפט העליון בעניין ע"א 6409/19 אשר במסגרתו נקבע כי אין לכלול הוצאות פיתוח עתידיים במקרקעין שהרוכש התחייב לשאת בהן לעניין שווי המקרקעין בחישוב חבות מס הרכישה.

עוסק רוכש פוליסת ביטוח אשראי מחברת ביטוח. בקרות אירוע ביטוחי עקב חדלות הפירעון של הקונה, מקבל העוסק כספים מחברת הביטוח בגין החוב שלא שולם לו על ידי הקונה. האם בנסיבות אלה רשאי העוסק להוציא "תעודת זיכוי" ולקבל את החזר המע"מ ששילם בגין עסקאותיו עם הקונה בטענה לקיומו של "חוב אבוד", או שמא אין מדובר כלל ב"חוב אבוד" משעה שהעוסק קיבל בסופו של יום את התמורה מחברת הביטוח ? זו בתמצית הסוגיה שעלתה בפס"ד.

סעיף 20 לחוק מס ערך מוסף, התשל''ו – 1975 קובע : "מי שאינו חייב בתשלום המס רשאי, בהסכמת המנהל ובתנאים שקבע, לקבל על עצמו את התשלום, ומיום ההסכמה דינו כדין החייב בתשלומו."

לאור מספר פסקי דין שפורסמו לאחרונה בעניין חובות אבודים במע"מ ובפרט ביחס לסוגית מסד הזמנים של הוצאת תעודת זיכוי בשל חוב אבוד, מוצאים אנו לנכון, לפרט עבורכם את עיקרי הדברים, כדלהלן.

ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה גרועה בנדל"ן (ולעתים מאוד-מאוד גרועה), טמון פעמים רבות בשאלה מהו המס שיוטל על המהלך. על יחיד או חברה אשר מבצעים מכירה/השכרה של מקרקעין, חל מס בשיעור של עד 47% ו- 23%, בהתאמה. בנוסף, במקרה של חברה, על מנת ליהנות מרווחיה, נדרשים בעלי המניות למשוך דיבידנד שממוסה בשיעור של 25% או 30% (מס עד הבית של כ - 46.1%). החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "החוק") הינו כלי מרכזי של הממשלה לעידוד השקעות איכותיות בישראל ולשם כך מעניק תמריצים הכוללים הטבות מס ומענקי מדינה. החוק פונה למספר ענפים, שהעיקרי שבהם עידוד חברות תעשייה, תוכנה והיי-טק. כמו כן החוק קובע מסלולי הטבות ליזמים בתחומי התיירות, כגון: בתי מלון, מלונות בוטיק, הוסטלים וכן הטבות ליזמים בתחום בניית דירות מגורים להשכרה.

אנחנו מתכבדים להביא לידיעתכם מידע בדבר הרפורמה שאושרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, לגבי "הטבות במס לגבי בניינם להשכרה ובניינים לשכירות מוסדית", להלן פירוט של עיקריי הרפורמה:

חבות הדיווח במס ערך מוסף