מי שומר על הנכסים המניבים? מניעת הונאות בניהול נכסי נדל"ן

חברה יזמית ישראלית המחזיקה בנכסי נדל"ן מסחרי ביבשת אפריקה, העסיקה חברת ניהול נכסים מקומית לצורך תפעול ואחזקה שוטפת של המתחמים הנמצאים בבעלותה.

לאורך השנים, ומבלי שהנהלת החברה היזמית מודעת לכך, פיתחה חברת הניהול זרוע פעילות נוספת לביצוע עבודות התאמה לשוכרים באותם מתחמים המנוהלים על ידה ונמצאים, כאמור, בבעלות החברה היזמית.

מנהל הפעילות של החברה היזמית ביבשת אפריקה ניצל את מעמדו כנציג ההנהלה, המהווה גורם הבקרה היחידי מטעמה, ופעל להסטת כלל עבודות ההתאמה לחברת הניהול, בתמורה לטובות הנאה אישיות.

לצורך הסוואת ההיקף החריג של עבודות ההתאמה שבוצעו, הנחה מנהל הפעילות את חברת הניהול להפיק חיובים בגין הוצאות השיפוץ בכסות תשלומי דמי ניהול לגיטימיים, לכאורה, ששילמה החברה היזמית לחברת הניהול עבור שירותי תפעול ותחזוקה שוטפים.

בעקבות הצגת תוצאות מאכזבות לאורך תקופה ארוכה של פעילות החברה היזמית באפריקה, נערכה בדיקה שמהר מאוד הפכה לחקירה. החקירה העלתה ליקויים חמורים בתהליכי עבודה וכשלים מהותיים בבקרות שלמעשה כלל לא היו קיימות. כך לדוגמה, בניגוד לנהלי החברה, לא בוצע תכנון תקציבי לפרויקטים של עבודות התאמה לשוכרים ואף לא תועד במערכות החברה הליך התמחרות כלשהו בין מציעים שונים לצורך ביצוע עבודות אלו. חוסר הפיקוח והבקרות הבסיסיות, שבמקרה האמור כלל לא התקיימו, בשילוב עם שיתוף פעולה של הגורם האמון על הבקרה מצד החברה היזמית, סללו את הדרך למקרים בהם התקשרויות אושרו מבלי שגורם כלשהו מערער על כך שלאורך שנים כל עבודות ההתאמה בוצעו ע"י ספק יחיד ומבלי שהיקף התשלומים וסבירות ההוצאות נבחנו ע"י גורמי מקצוע.

הכשל הראשי באירועים אלו טמון בעובדה שחברות יזמיות, בעלות מוטות שליטה רחבות ומנגנוני בקרה רופפים, המתמחות בהשקעות ובפיתוח שטחי מסחר, אינן בהכרח בעלות המומחיות לניהול ותפעול שוטף של נכסים מניבים, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפעילויות מרוחקות. לצורך כך, מעסיקות החברות היזמיות קבלני משנה האחראים על הניהול השוטף של שטחי המסחר.

מצב זה מביא לא אחת למקרים בהם לאחר רכישת הנכס המניב והפעלתו קיימת התרופפות במוטות הפיקוח וכתוצאה מכך נוצרים כשלים במנגנוני הבקרה. לעיתים, ספקים וגורמים הנותנים שירותים ליזמים מזהים את הפרצות בתהליכי העבודה ומנצלים זאת לרעה.

כיצד ניתן להימנע מכשלים אלו?

1. מינוי גורם בקרה מרכזי בלתי תלוי המדווח ישירות להנהלת החברה. גורם הבקרה אחראי, בין השאר, על הטמעת נהלי עבודה אחידים ובקרות סדורות המיושמות בכל הפרויקטים ובכל האתרים.
2. רוטציה של תפקידי מפתח, לדוגמה בין מנהלי נכסים במדינות מרוחקות.
3. מעקב תקציבי הדוק של הנהלת החברה לכל פעילות/פרויקט המאפשר לזהות בזמן אמת הוצאות חריגות ובלתי סבירות.

לפרטים נוספים ויצירת קשר:

אריאל ויינר, דירקטור
מחלקת ביקורת חקירתית
טל': 03-7106555
דוא"ל: Ariel.vainer@il.gt.com