החלטות אכיפה של רשות ניירות ערך

במהלך חודש אוקטובר 2024, מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך פרסמה שתי החלטות אכיפה חשבונאיות.

• החלטת אכיפה 24-6 חשבונאית עוסקת בנושא חלוקות בין ההון והרווח המיוחסים לבעלים לבין לזכויות שאינן מקנות שליטה בעת קיומה של אופציה לרכישת זכויות המיעוט.
• החלטת אכיפה 24-7 חשבונאית עוסקת בנושא שינוי סיווג דירות למגורים מנדל"ן להשקעה למלאי.

להלן סקירה תמציתית של עיקרי החלטות האכיפה החשבונאיות:

החלטת אכיפה 24-6 בנושא חלוקות בין ההון והרווח המיוחסים לבעלים לבין זכויות שאינן מקנות שליטה בעת קיומה של אופציה לרכישת הזכויות שאינן מקנות שליטה

רקע עובדתי תמציתי והטיפול החשבונאי שיושם 

חברה הפועלת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל מחזיקה 49% מהון המניות של חברת קבלנות ביצוע (להלן - "החברה המוחזקת") וכן אופציה לרכישת יתרת ההחזקות (51%) בחברה המוחזקת (להלן - "האופציה") מידי בעל המניות השותף המחזיק ביתרת המניות של החברה המוחזקת (להלן - "השותף").

במסגרת הסכם בעלי המניות נקבע כי בדירקטוריון החברה המוחזקת יהיו שני נציגים מטעם השותף ונציג אחד מטעם החברה. החלטות בדירקטוריון ובאסיפה יתקבלו ברוב רגיל למעט החלטות בנושאים ספציפיים המצריכים את הסכמת שני הצדדים. אחת ההחלטות שדורשת את הסכמת שני הצדדים היא החלטה על חלוקת דיבידנד. יצוין כי תוספת המימוש שנקבעה בהתאם לתנאי האופציה הינה תוספת מימוש קבועה בסך של 200 אלף ש"ח.

ביום 31 במרץ 2024, נתנה החברה הודעה מותנית לשותף על מימוש האופציה, וזאת בכפוף לתנאי מתלה מסוים. 

במענה לשאלות סגל הרשות, החברה ביססה מדוע האופציה היא ממשית עוד קודם להודעה על מימוש האופציה ובהתאם החברה שולטת בחברה המוחזקת ומאחדת אותה, והכל בהתאם להוראות בתקן דיווח כספי בינלאומי 10, דוחות כספיים מאוחדים (IFRS 10, להלן - "התקן").

הטיפול החשבונאי שנקטה החברה בגין החברה המוחזקת הינו איחוד דוחותיה תוך ביצוע הקצאה בין ההון והרווח הכולל המיוחסים לבעלים לבין אלו המיוחסים לזכויות שאינן מקנות שליטה בהתאם למבנה המשפטי הנוכחי של ההחזקות 49% לבעלים ו-51% לזכויות שאינן מקנות שליטה. כלומר לפי שיעורי ההחזקה בפועל בחברה המוחזקת.

החלטת סגל הרשות

בשים לב לכך שתוספת המימוש היא זניחה וכי לא ניתן לבצע חלוקת דיבידנדים ללא הסכמת החברה, לעמדת סגל הרשות איחוד הדוחות היה צריך להתבצע באופן שבו 100% מהזכויות בהון וברווח הכולל יוקצו לחברה, ולא בחלוקה בין הבעלים לבין הזכויות שאינן מקנות שליטה.

בסיס להחלטה

סעיף ב89 לתקן קובע כי כאשר קיימות זכויות הצבעה פוטנציאליות, החלק היחסי ברווח ובהון מוקצה לחברה האם ולזכויות שאינן מקנות שליטה אך ורק על בסיס זכויות בעלות נוכחיות, מבלי לשקף מימוש של זכויות הצבעה פוטנציאליות, אלא אם כן סעיף ב90 חל. 

סעיף ב90 לתקן קובע כי בנסיבות מסוימות לישות יש במהות זכות בעלות קיימת כתוצאה מעסקה שמקנה לה כיום גישה לתשואות הקשורות לזכות בעלות. בנסיבות אלה, החלק היחסי המוקצה לחברה האם ולזכויות שאינן מקנות שליטה נקבע בהתחשב במימוש אפשרי של זכויות ההצבעה הפוטנציאליות אשר מקנות כיום לישות גישה לתשואות.

במקרה הנדון, תוספת המימוש בגין האופציה (200 אלף ש"ח) היא קבועה וזניחה ביחס לשווי החברה המוחזקת ואף נקבע בהסכם בעלי המניות כי לא ניתן לבצע חלוקת דיבידנד ללא הסכמת החברה. החברה אף ציינה בשיחות עם סגל הרשות שלא חולקו דיבידנדים מאז הקמתה ושאין כל כוונה לחלק דיבידנדים לפני מימוש האופציה. 

המשמעות הכלכלית של האמור היא שהרווחים שנצברו בחברה המוחזקת יחולקו אך ורק לחברה. כך שהנסיבות המתוארות בסעיף ב90 לתקן מתקיימות בעניינה ועל כן עליה לבצע את איחוד הדוחות באופן שבו 100% מהזכויות בהון וברווח יוקצו לחברה.

תיאור הטיפול שיושם

החברה קיבלה את עמדת סגל הרשות וביצעה תיקון לדוחות הכספיים בדרך של הצגה מחדש (Restatement) כך שחלקה בחברה המוחזקת יוצג לפי 100%, ולא בחלוקה בין הבעלים לבין הזכויות שאינן מקנות שליטה.

לקישור להחלטת אכיפה חשבונאית 24-6  לחץ/י כאן [ 136 kb ].

החלטת אכיפה חשבונאית 24-7 בנושא שינוי סיווג דירות למגורים מנדל"ן להשקעה למלאי

רקע עובדתי תמציתי והטיפול החשבונאי שיושם 

החברה הינה חברת נדל"ן הפועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים, במסגרתו החברה רוכשת מקבצי דיור למגורים שאותם מייעדת להשכרה, לרבות במסגרת תנאי החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן - "חוק עידוד השקעות"). 

במהלך שנת 2023 החליטה החברה כי היא מעוניינת למכור חלק מהדירות שהיא רוכשת. רכישת מקבצי הדיור נעשית בשלבים שונים של הקמת הפרויקטים שבהם כלולים מקבצי הדיור הנרכשים, כאשר עד מועד קבלת הדירות בפועל החברה משלמת מקדמות למוכרים.

עד מועד קבלת הדירות בפועל, החברה מודדת בדוחות הכספיים את המקדמות ששולמו בשיטת העלות ומרגע שהחברה מקבלת את הדירות (להלן - "מועד ההכרה לראשונה") היא מודדת אותן כנדל"ן להשקעה במודל השווי ההוגן בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 40, נדל"ן להשקעה ("IAS 40"), או כמלאי בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 2, מלאי (("IAS 2"  וזאת כתלות בייעוד שהוגדר לדירה במועד קבלתה. 

החלטת החברה משנת 2023 כאמור לעיל, התייחסה בחלקה גם לדירות אשר סווגו במועד ההכרה לראשונה כנדל"ן להשקעה. ביחס לדירות אלו, החברה הציגה בדוחותיה הכספיים שינוי סיווג מנדל"ן להשקעה למלאי (להלן - "שינוי הסיווג"). 

לעמדת החברה, שינוי הסיווג אפשרי במקרה המתואר, היות ומתקיימות פעולות משפטיות ומסחריות, הנדרשות על מנת שהחברה תוכל לממש את הדירות. פעולות אלו כוללות בעיקר: 

• קבלת אישור מהיזם לתחילת שיווק הדירות, התקשרות עם משווק/ים לצורך שיווק ופרסום, 
• קבלת ייעוץ משפטי ייעודי לתהליך, 
• פניות לרשויות המס השונות, וביניהן פניה לרשויות מע"מ בבקשה להחזר מע"מ תשומות וכן פניה למיסוי מקרקעין לצורך תיקון שומות הרכישה המקוריות.

החלטת סגל הרשות

סגל הרשות לא קיבל את עמדת החברה לפיה שינוי הסיווג בדוחות הכספיים עומד בהוראות IAS 40 שכן לעמדת הסגל, החברה אינה מבצעת פעולות פיתוח בנכס אשר מצדיקות את השינוי כאמור.

בסיס להחלטה

סעיפים 57 ו-58 ל-IAS 40 קובעים (ההדגשות אינן במקור): 

"57. ישות תעביר נדל"ן לנדל"ן להשקעה או מנדל"ן להשקעה כאשר, ורק כאשר, קיים שינוי בשימוש. שינוי בשימוש מתרחש כאשר הנדל"ן מקיים את ההגדרה של נדל"ן להשקעה או מפסיק לקיים אותה וקיימת ראיה לשינוי בשימוש. שינוי בתוכניות ההנהלה לשימוש בנדל"ן, בפני עצמו אינו מספק ראיה לשינוי בשימוש. דוגמאות לראיות לשינוי בשימוש כוללות:

(א)  תחילת שימוש - בעלים, או תחילת פיתוח מתוך כוונה לשימוש-בעלים, לגבי העברה מנדל"ן להשקעה לנדל"ן בשימוש הבעלים. 

(ב)  תחילת פיתוח מתוך כוונה למכור את הנדל"ן, לגבי העברה מנדל"ן להשקעה למלאי.

(ג)   סיום שימוש - בעלים, לגבי העברה מנדל"ן בשימוש - בעלים לנדל"ן להשקעה; וכן

(ד)   מועד ההתקשרות בחכירה תפעולית לצד אחר, לגבי העברה ממלאי לנדל"ן להשקעה.".

58. כאשר ישות מחליטה על מימוש נדל"ן להשקעה ללא פיתוח, הישות ממשיכה לטפל בנדל"ן כנדל"ן להשקעה עד גריעתו (מחיקתו מהדוח על המצב הכספי) ואינה מסווגת אותו מחדש כמלאי. באופן דומה, אם ישות מתחילה לפתח מחדש נדל"ן להשקעה קיים לצורך שימוש עתידי מתמשך כנדל"ן להשקעה, הנדל"ן נותר נדל"ן להשקעה ואינו מסווג מחדש כנדל"ן בשימוש בעלים במהלך תקופת הפיתוח מחדש...".

כאמור, בהתאם לסעיף 58, חברה אינה יכולה לסווג נדל"ן להשקעה מחדש למלאי אם אינה מבצעת 'פעולות פיתוח' ("development").

לעמדת הסגל, פעולות שאינן משנות את הנכס שאותו מבקשת החברה לסווג מחדש, אינן יכולות להיחשב לפעולות פיתוח. 

במקרה המתואר, שינוי הסיווג נעשה ביחס לדירות המשמשות למגורים במצבן הקיים. לעמדת סגל הרשות, הפעולות אשר מבצעת החברה בסמוך למועד שינוי הסיווג (לרבות, התקשרות עם משווק/ים לצורך שיווק ופרסום ופניות לרשויות המס השונות) אינן עולות לכדי פעולות פיתוח וזאת בשל העובדה, כי מדובר בפעולות ספציפיות לחברה, אשר במהותן נועדו להסיר חסמים המונעים מהחברה למכור את הדירות ואינן משנות את הדירות.

תיאור התיקון

החברה קיבלה את עמדת סגל הרשות. כמו כן, טענה החברה, כי בדוחות הכספיים שנבדקו, השפעת הטיפול החשבונאי שיושם עובר למועד עמדת הסגל אינו עולה לכדי טעות מהותית. סגל הרשות קיבל את עמדת החברה ביחס למהותיות הטעות, ועל כן, החברה תיקנה את דוחותיה הכספיים בדרך של תיקון טעות לא מהותית תוך הצגה מחדש של מספרי ההשוואה.

לקישור להחלטת אכיפה חשבונאית 24-7 לחץ/י כאן [ 129 kb ].

יובהר כי האמור לעיל מהווה תמצית בלבד של החלטות האכיפה החשבונאיות, אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מעמיקה ומלאה של האמור במסגרתן.