כללים מנחים בנושא חישוב והצגת מדד FFO

רקע

תאגידים מדווחים שפועלים בתחום הנדל"ן המניב נוהגים להציג במסגרת הדוחות התקופתיים את המדד המכונה Funds From Operations (להלן - "FFO" או "המדד").

סגל רשות ניירות ערך (להלן - "הסגל") נתן דעתו להגדרת ה- FFO במסגרת הצעת חקיקה שפרסם בעבר להסדרת הגילוי הענפי בתחום הנדל"ן להשקעה. סגל הרשות פרט בהצעת החקיקה רשימה סגורה של התאמות לרווח הנקי לשם חישוב ה- FFO מתוך רציונל לשמור על אחידות המדד והאפקטיביות שלו בהשוואה בין תקופות וחברות. עוד הובהר במסגרת הצעת החקיקה, כי במידת הצורך ניתן יהיה לכלול התאמות נוספות לחישוב מדד ה- FFO אולם התאמות אלה יינתנו בנפרד מההתאמות ומהחישוב המפורט בהצעת החקיקה. כך הוסדרה האפשרות לכלול לצד FFO לפי גישת הרשות גם FFO לפי גישת ההנהלה שבו יכללו ההתאמות נוספות המשקפות את תפיסתה לחישוב והצגה מיטבית של ביצועי החברה.

בהתאם לגילוי הענפי המקובל בתחום הנדל"ן להשקעה, התאגידים הפועלים בענף מציגים את מדד ה- FFO בשתי הגישות: הראשונה, לפי גישת הרשות והשנייה לפי גישת ההנהלה. סגל רשות ניירות ערך (להלן - "הסגל") בחן את הצורך בקביעת סטנדרטים אחידים וכללים מנחים ביחס לאופן חישוב והצגת FFO, זאת, על רקע ממצאי בדיקה מקיפה שערך הסגל אשר במסגרתה נסקרו באופן שיטתי נתוני FFO שדווחו בדוחות התקופתיים לשנת 2023, לרבות החישובים וההתאמות שבוצעו לנתונים אלה.

ממצאי הבדיקה העלו, כי קיימת שונות משמעותית בין התאגידים הן ביחס למהות וסוג ההתאמות שמבוצעות ל- FFO לפי גישת הרשות ולפי גישת ההנהלה והן ביחס לאופן שבו התאמות אלה ממוקמות בחישוב כל אחת מהגישות.

על רקע השונות כאמור ובמטרה לשמור על מהימנות ותכלית המדד, יכולת ההשוואה בין החברות ומניעת הטיה במצגים, החליט הסגל לפנות לתאגידים המדווחים אשר פועלים בתחום הנדל"ן המניב, לציבור המשקיעים, לאנליסטים המסקרים את התחום ולכלל הגורמים בשוק ההון שעוסקים בנושא, לשם קבלת התייחסותם למספר סוגיות מפתח הקשורות לנאותות חישוב המדד, במטרה לגבש פתרונות ולקבוע סטנדרטים ברורים ואחידים שיבטיחו את שקיפות, עקביות ואמינות המדד תוך שמירה על האינטרס הציבורי והבטחת השוואתיות נכונה בין החברות בענף. לטובת האמור, פרסם סגל הרשות בחודש נובמבר 2024 "קול קורא" ובמסגרתו ביקש סגל הרשות את התייחסות הציבור (לקישור לפרסום זה לחץ/י כאן).

בהמשך לקול קורא שפורסם בנושא ולאחר קבלת הערות הציבור, סגל רשות קיים "שולחן עגול" בהשתתפות נציגי חברות מובילות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב בשוק ההון. בעקבות תהליך זה, הסגל הגיע למסקנה, כי עולה צורך בגיבוש ופרסום כללים מנחים לחישוב ולהצגת המדד. זאת בשים לב לחשיבות עיצוב סטנדרטים אחידים וברורים של גילוי ודיווח מדד ה- FFO אשר יבטיחו שקיפות, עקביות ואמינות בחישוב המדד. מסקנה זו נשענת על בדיקה יסודית שערך הסגל, אשר כללה ניתוח מעמיק של המדד ואופן חישובו, בחינת סטנדרטים בינלאומיים מקובלים בענף וכן עיון בתגובות שהתקבלו במענה לקול קורא ודיון בשולחן עגול.

לאחר השלמת ההליך, ביום 16 בינואר 2025 פרסם סגל הרשות כללים מנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה- Funds From Operations (להלן - "הכללים המנחים"). 

הכללים המנחים שפורסמו כאמור עוסקים בארבעת הנושאים הבאים:

א. עקרונות כלליים - במסגרת זאת מובהר כי מדד FFO הינו מדד Non-GAAP וככזה, חלה לגביו עמדה 99-6: שימוש במדדים פיננסיים שאינם מבוססים על כללי חשבונאות מקובלים. עמדה זו קובעת את ההנחיות המרכזיות לחישוב, הצגה וגילוי של מדדים פיננסיים שאינם מבוססים על כללי חשבונאות מקובלים ונועדה להבטיח שהשימוש במדדים אלו ייעשה באופן שקוף, עקבי וברור, כך שמשמעותם תהיה ברורה למשקיעים ויאפשר השוואה בין חברות ובין תקופות.

ב. כללים לעניין FFO בגישת הרשות - סגל הרשות החליט לאמץ גישה מאוזנת לחישוב מדד ה- FFO המשלבת בין התאמה לפרקטיקות מקובלות בעולם שנקבעו על ידי גופים בינלאומיים לבין התחשבות במאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן המקומי. בעקבות הערות הציבור שהתקבלו בקשר לקול קורא והדיונים שהתקיימו בשולחן העגול, סגל הרשות גיבש עמדה לפיה, לשם שיפור ההשוואתיות בין החברות, שמירה על אחידות המדד והאפקטיביות שלו בהשוואה בין תקופות וחברות, וכן להבטחת גילוי העולה בקנה אחד עם הסטנדרטים המקובלים בעולם, נקבע כי חברות המפרסמות FFO (בין אם בדוחות העתיים ובין אם בדיווחים אחרים, כגון במצגות המפורסמות לציבור), נדרשות לחשבו בהתאם לסטנדרט אחיד. הפרסום כולל טבלה המפרטת את מכלול ההנחיות לחישוב ולהצגת מדד ה-  FFO לפי גישת הרשות וכן, הבהרות להתאמות בגישת הרשות בהתייחס לשלושה נושאים (נטרול רווח/הפסד מפעילות משנית, נטרול פחת והפחתת והתאמות עבור הכנסות או הוצאות חד פעמיות או חריגות באופיין).

ג. כללים לעניין FFO בגישת ההנהלה (Adjusted FFO - AFFO) - במטרה לאפשר גמישות לחברות בהצגת תפיסתן לחישוב מדד FFO תוך שיקוף מיטבי של ביצועיהן ומאפייניהן הייחודיים, כל חברה רשאית להציג לצד FFO לפי גישת הרשות גם FFO לפי גישת ההנהלה (AFFO) אשר כולל התאמות נוספות לפי שיקול דעתה של החברה. על חברה כאמור להגדיר באופן מפורש מהי מהות המדד ותכליתו, לפי תפיסתה. כאשר חישוב המדד בהתאם לגישת ההנהלה אמור להתיישב עם תכלית המדד כפי שהוגדרה על ידי ההנהלה. שיטת החישוב אמורה להיות סדורה, מובנית ומוסברת היטב ובהתאם לעקרונות שפורטו בפרסום, תוך הצגת ההנחות וההתאמות שנעשו, ותוך הימנעות מביצוע התאמות הסותרות זו את זו במהותן תוך שמירה על עקביות ושקיפות. הפרסום כולל טבלה המפרטת את מכלול ההנחיות לחישוב ולהצגת מדד ה- FFO לפי גישת ההנהלה (AFFO) וכן כולל מספר עקרונות נוספים לחישוב והצגת המדד בגישת ההנהלה.

ד. הוראות והמלצות גילוי נוספות - עוד כולל הפרסום המלצות אודות גילויים אשר לעמדת סגל הרשות הם עשויים להועיל למשקיעים בניתוח פעילות החברה ועל כן מומלץ לשלבם במסגרת הדיווחים. גילויים נוספים אלה כוללים השקעות הוניות (CAPEX), תחשיב FFO למניה וסך עלויות אשראי ספציפי בגין נכס מניב לאחר שהקמתו הסתיימה, שהוונו כעלויות אשראי לא ספציפי לנכס מניב אחר בהקמה.

לקישור לפרסום הכללים המנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה- FFO בפורמט PDF לחץ/י כאן.

יובהר כי האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מעמיקה ומלאה של הכללים המנחים ולבחינת מכלול ההשלכות הנגזרות מכוחם.