ביקורת בנושא שמאויות מקרקעין של נכסי נדל"ן מניב בבאר שבע

מחלקה מקצועית – יולי 2015

לאור מגמת הגידול המשמעותית בשטחי מסחר בעיר באר שבע, ערכה יחידת הביקורת של מחלקת תאגידים טרם פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014 בחינה בנוגע לסבירות ההנחות העיקריות שנלקחו בחשבון במסגרת שתי שמאויות מקרקעין של נכסי נדל"ן מניב בשימוש מסחרי בבאר שבע, אשר שימשו לקביעת הערך של אותם נכסים בדוחות הכספיים של התאגידים ליום 31.12.2013 (להלן: "מועד השומה").

סגל הרשת מצא לנכון לציין מספר ממצאים שעלו במסגרת הביקורות האמורות במסגרת פרסום אשר כותרתו 'ממצאי ביקורת בנושא שמאויות מקרקעין של נכסי נדל"ן מניב בבאר שבע' (להלן – "הפרסום").

להלן תמצית של הממצאים שנכללו בפרסום:

שימוש בהכנסה מייצגת שמשקפת את מצבו ההיסטורי של הנכס

ערך נכס בבעלות תאגיד מסוים חושב באמצעות חלוקת ההכנסה של הנכס בשנת הדיווח בשיעור התשואה. חישוב זה נעשה על אף שחוזים עדכניים שנחתמו בנכס במהלך שנת הדיווח העידו על ירידת מחירים בשיעור של עשרות אחוזים.

לעמדת סגל הרשות, מקום בו התאגיד ומעריך השווי נוכחים כי קיימת מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וב- NOI שלו, מרבית החוזים החדשים נחתמים במחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לחוזים קודמים ובהעדר נסיבות חריגות, על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו בהכנסה המייצגת של הנכס לצורך הערכת השווי. שימוש במחירי החוזים הקיימים כבסיס להכנסה המייצגת עשוי להוות מתודולוגיה מקובלת לצרכים שמאיים, אך זאת רק כאשר התזרים הנוכחי, החוזי, של הנכס מהווה גם את התזרים המייצג שלו לעתיד הנראה לעין.

הצגת עודף מפעילות ניהול שאינו תואם למצבה הכלכלי של חברת הניהול

במסגרת הערכות השווי שנבחנו נמצא כי סך העודף מפעילות ניהול הנכסים עתיד להסתכם לסכום הגבוה באופן מהותי ביחס לעודף שהשתקף מתוצאות פעילות ניהול הנכסים האמורים בשנים הקודמות. על מנת שתוצאות הפעילות העתידיות יעלו בקנה אחד עם ההנחות, היה על התאגידים להעלות את דמי הניהול הנגבים מהשוכרים ובנוסף להשיג תפוסה גבוהה יותר מהתפוסה של הנכס בשנים קודמות.

לעמדת הסגל בנסיבות אלה על התאגידים ומעריכי השווי היה להעמיד את שווי פעילות הניהול בסכום התואם יותר למצבו הכלכלי של הנכס ולתוצאות בפועל.

מימון השקעות הוניות

במקרה מסוים נמצא כי תאגיד השקיע כספים ניכרים כהשתתפות בשיפורים אותם מבצעים השוכרים בנכס וזאת מבלי שהשקעות אלו הובאו בחשבון במסגרת ההשקעות ההוניות שהונחו בשומה. כמו כן, הנכס המדובר אינו מהווה נכס חדש ועל כן צפוי היה לדרוש רמת השקעה גבוהה יותר.

סגל הרשות לא קיבל את טענות התאגיד לפיהן חלף הגדלת ההוצאות ההוניות ניתן לעשות שימוש בשיעור היוון גבוה יותר וכן שהופחתו מהתזרים רק ההשקעות בהתאם לתוכניות שיפוץ שאושרו למועד השומה.

סגל הרשות ציין שהשומה אמורה לשקף את הציפיות של משתתף שוק רלוונטי ביחס למצבו של הנכס למועד השומה ולהשקעות הנדרשות בכדי לשמר את הנכס במצבו של מנת לתמוך בתחזית ההכנסות משכירות ולא רק את תכניות התאגיד המאושרות (ולכן יש להביא בחשבון גם השקעות הוניות נדרשות גם אם אלו לא אושרו).

הנחות אופטימיות בבסיס השומה

במסגרת הביקורת נמצא כי הכנסות מנכס שנפתח לאחרונה בתאגיד מסוים טרם התייצבו וכי חלה ירידה בהכנסות הנכס מדמי שכירות, ירידה בשיעורי התפוסה וגידול חד בהקלות בדמי השכירות שהתאגיד התחייב להעניק לשוכרים, אשר לא נכללו בחוזי השכירות המקוריים. ממצאים אלו ואחרים, מצביעים על אי ודאות כלכלית העלולים להשפיע לרעה על ביצועי הנכס בעתיד.

לדעת סגל הרשות על התאגיד ומעריך השווי היה לשקלל את הסיכון באי התממשות התחזיות במסגרת הערכת השווי, אם בתזרים המזומנים החזוי ואם בשיעור ההיוון.

מכלול הממצאים המצוינים לעיל נמסרו לעיון התאגידים המדווחים נשוא הביקורת לצורך בחינת הצורך ביישומם במסגרת הערכת השווי של הנכסים לקראת הכנת ופרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014. בפועל, ערכי אותם נכסים הופחתו במסגרת הדוחות הכספיים של שנת 2014.

יובהר כי האמור במסגרת החוזר המקצועי מהווה סקירה תמציתית ולא ממצה של הפרסום ולפיכך אינו מהווה תחליף לקריאת נוסחו המלא ולבחינת מכלול ההשלכות הנגזרות מכוחו.

לקישור לפרסום בנוסחו המלא כפי שפורסם על ידי סגל הרשות  בפורמט PDF לחץ/י כאן