היוון עלויות אשראי לדירות למגורים

עמדת סגל חשבונאית מספר22-1:

היוון עלויות אשראי לדירות למגורים אשר ההכנסה בגין מכירתן 

רקע והקדמה

כזכור, בחודש ינואר 2018 חל מועד התחילה של תקן דיווח כספי בינלאומי 15, הכנסות מחוזים עם לקוחות (להלן - "IFRS 15"). IFRS 15 שינה את מודל ההכרה בהכנסה מחוזים עם לקוחות ביחס למודל שהיה קיים בהתאם לתקני ה-IFRS לפני מועד יישומו לראשונה. אחד הענפים אשר הושפעו משמעותית משינוי זה הינו כזכור ענף ייזום בניה למגורים בישראל.

השינוי בטיפול החשבונאי שחל בדוחות הכספיים של חברות קבלניות כאמור היה במעבר ממודל הכרה בהכנסה ממכירת דירות במועד העברת הסיכונים והתשואות בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 18, הכנסות (IAS 18) ופרשנויות נלוות (וזאת בדרך כלל, במועד מסירת הדירה לידי הרוכש), למודל הכרה בהכנסה ממכירת דירות לאורך התקדמות והשלמת הפרויק.

עוד כזכור, טרם מועד התחילה המנדטורי של IFRS 15, בחודש מרץ 2016 פרסם סגל הרשות לניירות ערך (להלן - "סגל הרשות" או - "הרשות") את עמדתו במענה לבקשת קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ בדבר אימוץ מוקדם של IFRS 15 ואשר כללה, בין היתר, התייחסות לעמדת החברה לפיה בנסיבות שתוארו, מתקיימים התנאים המנויים בתקן זה להכרה בהכנסה לאורך זמן.

כפועל יוצא מהמעבר לשיטת הכרה בהכנסה ממכירת דירות לאורך זמן, ובאותם המקרים בהם חברות הפועלות בענף זה מממנות את פעילותן בדרך של גיוס מימון זר כך שנוצרות להן עלויות מימון, עלתה השאלה האם הנכסים המוכרים בגין ייזום פרויקט המגורים (כפי שיפורט להלן), מהווים "נכס כשיר" כהגדרת מונח זה בתקן חשבונאות בינלאומי 23, עלויות אשראי (להלן -  "IAS 23", "התקן"), ועל כן ניתן להוון, כחלק מעלות הנכסים כאמור, עלויות אשראי בהתאם להוראות התקן.

במסגרת בחינה שביצע סגל הרשות עלה כי בפרקטיקה בישראל היו קיימות גישות שונות ביחס לשאלה זו.

שלוש הגישות אשר היוו בסיס לקביעת מדיניות חשבונאית בידי חברות אשר יישמו את IFRS 15 לעניין היוון עלויות אשראי כאמור היו: אי היוון עלויות אשראי (בפועל, הפסקת היוון עלויות אשראי בשלב מוקדם של הפרויקט הנדל"ני); היוון של עלויות אשראי רק בגין דירות שטרם נמכרו; או - היוון עלויות אשראי הן בגין דירות שטרם נמכרו והן בגין אלה שנמכרו.

על רקע זה, סגל הרשות פנה לוועדה הבינלאומית לפרשנויות של דיווח כספי בינלאומי (להלן -  ה- "IFRIC") לבקשת עמדתה בעניין. בחודש מרץ 2019 פורסמה החלטת ה- IFRIC.

במסגרת כנס התאגידים השנתי של רשות ניירות ערך הודיעה הרשות כי עם פרסום עמדה של ה-IFRIC בנושא, תפורסם ע"י הרשות עמדת סגל אשר תתייחס לשאלה כיצד על חברות לנהוג בקשר לסוגיית היוון עלויות אשראי כאמור.

לפיכך, בתום חודש יולי 2019 פרסמה הרשות את עמדת סגל חשבונאית מספר 22-1 בנושא היוון עלויות אשראי לדירות למגורים אשר ההכנסה בגין מכירתן מוכרת לאורך זמן (להלן - "עמדת הסגל").
עמדת הסגל מבוססת על החלטת ה- IFRIC מחודש מרץ 2019 וכן מתייחסת למספר היבטים רלוונטיים נוספים.

תיאור המסכת העובדתית

עמדת הסגל נסובה סביב המקרים בהם חברה פועלת כיזם בתחום הבנייה למגורים ומוכרת דירות ליחידים ולצורך מימון הקמת בניין המגורים, נוטלת חברה כאמור הלוואות בגינן מתהוות לה עלויות אשראי.

טרם תחילת הבנייה, חותמת החברה על חוזים עם לקוחות למכירת חלק מדירות המגורים (להלן - "הדירות המכורות"), וכן משווקת למכירה את יתרת הדירות (להלן -"הדירות שטרם נמכרו"). בהתאם להוראות IFRS 15, החברה מזהה את החלק בקרקע המיוחס לדירה והדירה, כמחויבות ביצוע אחת ומכירה בהכנסה בגין רכיב הקרקע והדירה לאורך זמן, זאת עם ההתקדמות בביצוע. זאת ועוד, יתרת הקרקע ועלויות הבנייה שטרם הוכרה בגינם הכנסה מסווגות במסגרת סעיף מלאי בתהליך בדוחות על המצב הכספי של החברה.
 

הסוגיה החשבונאית

האם הדירות המכורות והדירות שטרם נמכרו מהוות נכס כשיר כהגדרתו ב-IAS 23 ולפיכך החברה נדרשת להוון, כחלק מעלותן של הדירות, עלויות אשראי בהתאם להוראות התקן?

עמדת סגל הרשות והבסיס החשבונאי
הרשות נימקה את עמדת הסגל בהתבסס על החלטת ה- IFRIC כאמור וזאת בהתאם לקביעות IAS 23.

בהתאם להחלטת ה-IFRIC, הדירות המכורות והדירות שטרם נמכרו אינן מהוות נכס כשיר כהגדרתו ב-IAS 23 ומשכך הישות אינה רשאית להוון עלויות אשראי כחלק מעלותן. לעמדת סגל הרשות, עמדה זו חלה ככלל גם על הקרקע אשר העלויות בגינה מיוחסות באופן פרופורציונלי לכל אחת מהדירות (בהתייחס לרכיב הקרקע, ראה גם להלן). 

סעיף 8 ל-IAS 23 קובע כדלקמן: "ישות תהוון עלויות אשראי הניתנות לייחוס במישרין לרכישה, להקמה או לייצור של נכס כשיר כחלק מהעלות של אותו נכס. ישות תכיר בעלויות אשראי אחרות כהוצאה בתקופה שבה הן מתהוות לישות" (ההדגשה אינה במקור).

כמו כן, סעיף 5 לתקן קובע כי: "נכס כשיר הוא נכס שנדרש פרק זמן מהותי כדי להכין אותו לשימוש המיועד שלו או למכירתו" (ההדגשה אינה במקור).

על כן ובהתאם לעמדת הסגל, על חברות לבחון האם הנכסים הנוצרים בדוחות הכספיים בגין בניית ומכירת הדירות, מהווים נכסים כשירים. נכסים אלה יכולים לכלול: נכס חייבים, נכס חוזה (כהגדרתו ב-(IFRS 15, ו/או נכס מלאי בתהליך, וזאת בהתאם לנסיבות.

• נכס חייבים מוגדר בהתאם להוראות IFRS 15 כזכות הישות לתמורה שאינה מותנית, והוא מסווג כנכס פיננסי. היות ו- IAS 23 מחריג נכסים פיננסיים מתחולת נכס כשיר, נכס חייבים אינו מהווה נכס כשיר.
• נכס חוזה מוגדר בהתאם להוראות IFRS 15 כזכות הישות לתמורה עבור סחורות או שירותים שהישות העבירה ללקוח, המותנית בגורם אחר מאשר חלוף הזמן. נכס זה אף הוא אינו מהווה נכס כשיר, מכיוון שככלל לא נדרש פרק זמן מהותי כדי להכינו לשימוש המיועד שלו (קרי קבלת מזומנים או נכס פיננסי אחר).
• נכס מלאי בתהליך אינו מהווה נכס כשיר. זאת מכיוון שבנסיבות שתוארו לעיל, באשר ל -
  • ​מלאי בתהליך בגין דירות שטרם נמכרו, נכס זה מוכן למכירתו במצבו הנוכחי שכן ביכולתה של החברה למכור את הדירות האמורות ככל שתמצא לקוחות מתאימים, ובעת החתימה על חוזה עם לקוח, תעבור השליטה בדירה ללקוח בגין החלק שהושלם עד אותו מועד. לפיכך, לא נדרש פרק זמן מהותי כדי להכין את הדירות לשימושן המיועד או למכירתן ועל כן הן לא מהוות נכס כשיר.
  • מלאי בתהליך בגין דירות שנמכרו[5], באופן דומה, לא נדרש פרק זמן מהותי כדי להכינו לשימושו המיועד או למכירתו ועל כן גם דירות אלה לא מהוות נכס כשיר.

בנוסף, סגל הרשות התייחס בגוף עמדת הסגל לעניין רכיב הקרקע אשר עלויותיו מיוחסות לכל אחת מהדירות באופן הבא - 
כפי שצוין לעיל, בישראל, הדירה ורכיב הקרקע המיוחס אליה מזוהים ומטופלים כמחויבות ביצוע אחת לעניין העברת השליטה ללקוח וההכרה בהכנסה בגין מכירה. לפיכך, לעמדת סגל הרשות, לא סבירה הבחנה וטיפול שונה בין רכיבי הנכס המוכרים בגין דירה (קרקע ויתר רכיבי עלות הנכס) לעניין היוון עלויות אשראי (דהיינו, לא סביר להמשיך להוון עלויות אשראי בגין רכיב קרקע ולא להוון עלויות אלה בגין רכיבי עלות אחרים).

יתרה מכך, אותו הרציונל העומד בבסיס ההחלטה לפיה הנכסים הנוצרים בגין דירות שנמכרו ודירות שטרם נמכרו אינם מהווים כאמור נכסים כשירים, חל גם על רכיב הקרקע המיוחס לכל דירה. לאור האמור, לעמדת סגל הרשות, לא ניתן לראות ברכיב הקרקע המיוחס לכל אחת מהדירות כנכס כשיר נפרד אליו ניתן להוון עלויות אשראי.

תיתכנה נסיבות שבהן קרקע

יחד עם זאת, לעמדת סגל הרשות, תיתכנה נסיבות שבהן קרקע, עליה מתכוונת חברה להקים בניין למגורים, תעמוד בהגדרה של נכס כשיר בהתאם להוראות IAS 23 - וזאת בנסיבות שבהן חברה החלה בפעולות פיתוח של קרקע (ועל כן עומדת בהוראות IAS 23 לעניין תחילת היוון עלויות אשראי לנכס כשיר), ואולם אין ביכולתה למכור את הדירות אותן היא מתכננת להקים על הקרקע ולהכיר בהכנסה בגינן בהתאם להוראות IFRS 15, הגדרת נכס כשיר עשויה להתקיים, שכן הקרקע מהווה נכס שנדרש פרק זמן מהותי כדי להכין אותו לשימוש המיועד שלו או למכירתו. 

כך, לעמדת סגל הרשות, מקום שבו טרם התקבל היתר בנייה, ומשכך אין ביכולתה של החברה למכור את הדירות (ובכלל זה את רכיב הקרקע המיוחס להן), ולהתחיל להעביר את השליטה בהן ללקוחות ולהכיר בגין מכירתן בהכנסה, אזי הקרקע עשויה להוות נכס כשיר בהתאם להוראותIAS 23.

אופן יישום השינוי בטיפול החשבונאי בדוחות הכספיים
לעמדת סגל הרשות, השינוי בטיפול חשבונאי הנובע מהחלטת ה-IFRIC ומעמדת הסגל דנן, יטופל כשינוי מדיניות חשבונאית בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 8, מדיניות חשבונאית, שינויים באומדנים חשבונאיים וטעויות (להלן - "IAS 8").

בהתאם לעמדה זו, על מנת לאפשר לתאגידים תקופת היערכות ליישום עמדה זו, נקבע כי סגל הרשות לא יתערב ככל שעמדת הסגל תיושם, כשינוי מדיניות חשבונאית כאמור, וזאת לכל המאוחר החל מהדוחות הכספיים לרבעון השלישי לשנת 2019[6].

בנוסף צוין, שהיות ששינוי זה במדיניות החשבונאית נובע מהשינוי באופן ההכרה בהכנסה ממכירת דירות בעקבות יישום הוראות IFRS 15 (כמתואר לעיל בתחילת עמדה זו), הרי ששינוי המדיניות החשבונאית ייעשה למפרע (בהתאם להוראות IAS 8 באשר לשינוי מדיניות חשבונאית) החל ממועד היישום לראשונה של הוראות IFRS 15 בדוחותיה הכספיים של החברה[6].

גילוי באשר להשפעות מהותיות צפויות של יישום עמדת הסגל

לעמדת סגל הרשות, מקום שבו חברה צופה כי השפעת השינוי במדיניות החשבונאית כתוצאה מיישום עמדת סגל זו, תהיה מהותית, ובוחרת ליישמה החל מדוחות רבעון שלישי לשנת 2019 (כמתאפשר בהתאם לאמור לעיל),

כי אז עליה לכלול גילוי במסגרת הדוחות הכספיים לרבעון השני לשנת 2019/לחציון הראשון לשנת 2019 (לתאגיד קטן) לפי העניין, בכדי לאפשר למשתמשים בדוחות הכספיים להבין את הערכת החברה בקשר להשפעות העיקריות הצפויות מהשינוי במדיניות החשבונאית - ככל שזו ניתנת לאמידה באופן סביר למועד זה, לרבות הכללת גילוי אודות השלכות עסקיות נוספות (למשל, בקשר עם עמידת החברה באמות מידה פיננסיות; תגמולים לנושאי משרה וכדומה).
יובהר כי האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מלאה של עמדת הסגל ולבחינת מכלול ההשלכות הנגזרות מכוחה.