סקירת ענף הנדל"ן למגורים - 2025

שוק הנדל"ן שרוי בתקופת אי וודאות וממשיך לחוות אתגרים משמעותיים על רקע המחסור בידיים עובדות אשר מביאות לעיכובים של כ- 8 חודשי עבודה בקצב התקדמות פרויקט. נתונים אשר יגרמו בסופו של יום, לשחיקת רווחי הקבלנים. כל האמור מבלי לקחת בחשבון את ההנחות המימוניות עליהן הרגולטור "משגיח מקרוב" הניתנות ע"י קבלנים דוגמת - 10:90/20:80 כאשר, ככל שאין הצמדה ושקבלת הדירה צפויה להיות הטווח הרחוק, כך גם ההטבה גדלה. ונזכור גם את אי הוודאות לגבי מימוש האופציה על ידי הרוכשים בסוף התהליך.  

כפי שמשתקף מנתוני סקירת ענף הנדל"ן למגורים שבוצעה ע"י אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר (פורסמה במרץ 2025 ומתייחסת לנתוני ינואר 2025): בחודש ינואר 25' נרכשו פחות מ-8,000 דירות, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ינואר מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לינואר 24', שעמד עדיין בצל פרוץ המלחמה, נרשמה ירידה של 5.4%, וכאשר אנו משווים לרמה הגבוהה שנרשמה בדצמבר 24', שהושפעה בין היתר מהקדמת רכישות טרם העלאת המע"מ, נרשמה ירידה חדה של 32.3% במספר העסקאות.

תמצית השינויים בנדל"ן למגורים בתקופה האחרונה:

מכירות הקבלנים חוו ירידה משמעותית והסתכמו בכ-3,000 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). למעט חודש אוקטובר 24', שבו נרשם מיעוט עסקאות על רקע חגי תשרי, מכירות הקבלנים בינואר השנה היו הנמוכות ביותר מאז דצמבר 23'. בהשוואה לינואר 24' נרשמה נסיגה של 22.6% במכירות הקבלנים וצניחה של 51.1% בהשוואה לחודש הקודם. בשוק החופשי בלבד, הסתכמו מכירות הקבלנים בכ-2,000 דירות, ירידה של 29.1% בהשוואה לינואר אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע, שהוביל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי עם מעל ל-400 דירות, ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד, אך נסיגה חדה של 61% בהשוואה לרמה החריגה שנרשמה בחודש דצמבר. רק באזורי חדרה וטבריה נרשמה מגמה חיובית עם גידול של 27% ו-4% בהתאמה.

הלחץ הפיננסי על הקבלנים משתקף בנתוני תזרים המזומנים. תזרים המזומנים בפועל ממכירת דירות חדשות, על פי דיווחי העסקאות למע"מ, עמד בחודש ינואר על 3.5 מיליארד ₪ בלבד (לפני ניכוי תשומות), לעומת תזרים פוטנציאלי של 6.3 מיליארד ₪ - פער המבטא את השפעת מבצעי המימון. בהשוואה לינואר 24' זוהי ירידה ריאלית של 31%, ובהשוואה לחודש דצמבר החריג - ירידה דרמטית של 78%. לראשונה מאז אפריל 23' נרשם תזרים מזומנים שלילי בניכוי תשומות, בסך של 430 מיליון ₪.

בשוק הדירות יד שנייה נרשמה דווקא מגמה חיובית מסוימת, עם כ-5,000 עסקאות בחודש ינואר, גידול של 9.3% בהשוואה לינואר 24'. עם זאת, זוהי עדיין אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ינואר מאז תחילת שנות האלפיים.

סגמנט המשקיעים הפגין יציבות יחסית, עם כ- 1,000 דירות שנרכשו בחודש ינואר, גידול קל של 3.2% בהשוואה לינואר 24', אך ירידה חדה של 36.8% בהשוואה לדצמבר. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד על 15.7%, גידול של 1.3 נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו בכ-1,300 דירות, ירידה של 3.6% לעומת ינואר 24'. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 18.5%.

רוכשי דירה ראשונה המשיכו להוות את הסגמנט הדומיננטי בשוק, עם מעל ל- 4,300 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), למרות ירידה של 6.4% בהשוואה לינואר אשתקד ונסיגה חדה של 35.7% מרמת השיא בחודש דצמבר. 

סגמנט משפרי הדיור מציג תמונה מעניינת במיוחד, עם מעל ל- 2,000 דירות שנרכשו, ירידה של 7.8% בהשוואה לינואר אשתקד. הממצא הבולט כאן הוא הגידול בשיעור "מצמצמי" הדיור (אלו שרכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו), שהגיע ל-34% - הרמה הגבוהה ביותר מאז פרוץ המלחמה, ומצביעה על התאמה של העדפות הצרכנים לסביבה הכלכלית המאתגרת.

נתוני הסקירה: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר. ט.ל.ח