התחדשות עירונית - מיסוי מקרקעין

רעידות אדמה עלולות לגרום נזק למבנים ולנפש. באמצעות חיזוק מבנים ניתן לצמצם את הסיכון. תוכנית התמ"א אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005.

תכנית תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מאפשרת חיזוק ושיפור הבניין או הריסתו ובניית מבנה חדש במסגרת פינוי בינוי.

הוראות תוכנית המתאר הארצית קובעות על אילו בניינים קיימת הזכאות לחיזוק ושיפור בניינים.

באופן כללי, חוק מיסוי מקרקעין חל על כל מכירה של זכות במקרקעין בישראל. החוק מקים חבות במס שבח על המוכר ומס רכישה על הרוכש. ולכן, לגבי עסקאות שאינם זכאים מטעם הוראות החוק להטבות מס יחולו שיעורי המס הרגילים.

לעניין זה קיימים שני מסלולי מיסוי עיקריים במסגרת פרק החמישי 4-5 בחוק מיסוי מקרקעין:

פינוי בינוי –הריסת בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם אשר זכויות הבניה בהן גדולות יותר. למעשה מבחינת רשויות המס בישראל מדובר בעסקת חליפין במסגרתה בעלי הזכויות בקרקע מוכרים את מלא חלקם בקרקע ובתמורה מקבלים נכס. לעניין זה, על פי מיסוי מקרקעין זכאים בניינים להטבות מס כאשר מדובר במתחם פינוי לשם בינוי או עיבוי הבניה שחל עליו צו הכרזה לפי סעיף 14 או 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;

חיזוק (תמ"א 38/2) – בחיזוק בניינים קיימים, הכולל הוספת חדרי ממ"ד, מעליות ומרפסות וכו'. למעשה מבחינת רשויות המס בישראל מדובר בעסקת חליפין אשר במסגרתה בעלי הקרקע מוכרים חלק מזכויותיהם בקרקע ובתמורה מקבלים שירותי בניה על החלק שנותר בבעלותם. על פי חוק מיסוי מקרקעין זכאים בניינים להטבות מס כאשר מדובר  בבניינים הכלולים בתכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מעת לעת. יצוין כי מסלול זה היה צפוי להסתיים באוקטובר 2022 עם זאת, הוארך המסלול לאוקטובר 2023.

מאמר זה יעסוק בבניינים הזכאים להטבות מס במסגרת פינוי ובינוי ותמ"א 38/2.

פטור במסלול תמ"א 38/2

סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי קבלת דירה חדשה במסלול פינוי בינוי תהא פטורה ממס שבח אם התקיימו התנאים הבאים:

1. בתמורה למכירה נתקבלה מהיזם דירת מגורים חלופית (חדשה), ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר.
2. בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק.

סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי קבלת זכות חדשה במסלול תמ"א תהא פטורה ממס שבח אם התקיימו התנאים הבאים:

1. התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק.
2. בוצע תמ"א של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית תמ"א.

פטור במסלול פינוי ובינוי

כמו כן, נקבע כי על מנת לקבל את הפטור הדירה צריכה לעמוד בתנאים הבאים:

1. שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות אינו עולה על שטח דירת המגורים שנהרסה בתוספת 25 מ"ר.
2. שווי הדירה אינו עולה ככלל על שווי הדירה המקורית ללא זכויות בניה נוספות או על סך של 2,215,500 ש"ח (נכון לשנת 2022).

יצוין כי שיעור הזכות בדירת המגורים החדשה לא יפחת משיעור הזכות בדירת המגורים המקורית הנמכרת.

במסלול תמ"א 38/2 ישנן סוגיות רבות, יש לבחון לגבי כל חריגה את השפעות המיסוי, להלן דוגמאות:

הוספת מזומן עבור שדרוג דירה – בהתאם להחלטת מיסוי מספר 17/8293 בנושא שדרוג דירות בתמ"א, בעל דירה אשר מבקש במסגרת הליך פינוי ובינוי להוסיף סכום כספי לשדרוג הדירה לו הוא זכאי, "הסכם ההחלפה" לא יגרום לביטול הפטור החל בהתאם לסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין ואף לא ייחשב כעסקה נפרדת. עם זאת, הפרש המזומן אשר ישולם יחויב במס רכישה. יצוין כי על "הסכם ההחלפה" להיחתם עד לסיום בניית הדירה וכן יש לדווח על הסכם זה למיסוי מקרקעין.

פיצוי נוסף לדייר – כל תמורה המתקבלת מעבר לאמור לעיל, תהווה כחריגה מסעיף 49לג ולכן הדבר עשוי לגרום לחיוב במס שבח בגין אותו פיצוי נוסף.

החלפת נכס שאינו דירה לדירה – הפטור מכוח סעיף 49לג לחוק חל במקרה זה בהנחה ששאר תנאי הסעיף מתקיימים. לגבי מצב הפוך, במקרה של החלפת דירת מגורים לנכס שאינו דירה, הפטור מכוח סעיף 49לג יתקיים זאת בהנחה כי שאר תנאי הסעיף מתקיימים.

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי ובינוי

באופן עקרוני, לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירת מגורים יחידה הינה פטורה ממס בהתקיימות תנאים מסוימים.

עם זאת, לגבי מכירת דירה אשר בשלבי פרויקט תמ"א 38/2 או במהלך פינוי בינוי פטור זה אינו חל. לפיכך, יש למכור את הדירה טרם מועד חתימת ההסכם עם היזם.

היום שאחרי – תום תקופת מסלול תמ"א ותוכנית שקד

ביום 7 בדצמבר 2021 אישרה הכנסת בקריאה ראשונה את הצעת החוק המחליף את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים (תיקון מספר 136 לחוק התכנון והבנייה)

לחוק יש מטרות רבות, ובינהן קיצור הבירוקרטיה הכרוכה בקבלת היתר בניה ויגדיל את כוחן של העיריות, יאפשר להגדיל את תוספות הבניה במסלול פינוי בינוי בשיעור של 400% ובמסלול תמ"א בשיעור של 200%.

בהקשר להשפעת המיסוי, ביחס למתווה שקד בכוונת רשויות המס לקדם חקיקת חוק אשר יחול רטרואקטיבית לגבי הקלות מס בהקשר לחלופת שקד. 

צור קשר

רו"ח יגאל מנשרוב, דירקטור בכיר
מחלקת מסים

טל': 03-7106689
Igal.Manasherov@il.gt.com