זכאים לנכות מעמ בגין הוצאות משפטיות עבור הדיירים

פסיקה תקדימית - יזמי התחדשות עירונית

זכאים לנכות מעמ בגין הוצאות משפטיות עבור הדיירים

על פי פסיקתה של שופטת בית המשפט המחוזי בתל – אביב, ירדנה סרוסי, יהיו היזמים רשאים לנכות את מס התשומות בחשבוניות המתקבלות מאת עורכי הדין של הדיירים, וזאת בניגוד לעמדת רשות המע"מ, לפיה הואיל והשירותים המשפטיים ניתנים לדיירים (ולא ליזמים) הרי שחשבונית המס צריכה להיות מופקת עבור הדיירים ולא ליזם (המשלם) ובהתאם היזם אינו רשאי לנכות את המע"מ הכלול בחשבונית.

פסק הדין (ע"מ 53560-11-21) נווה גד – בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – ת"א מרכז, עסק בשלוש סוגיות: הסוגייה הראשונה, נוגעת למועד החיוב במס בפרויקט פינוי בנוי (לרבות תמ"א 38) – לגישת המערערת, בעת קבלת היתר הבנייה, ואילו לגישת מע"מ מועד החיוב הוא בעת קבלת החזקה במקרקעין – קרי, בעת פינוי הדיירים והריסת המבנים הישנים. יצוין, כי במקרה זה, קיימת חשיבות למועד החיוב – שכן תיקון מס' 47 לחוק מע"מ שנכנס לתוקף ביום 25.11.2014 העניק מע"מ אפס על מתן שירותי הבנייה לדיירים חלף פטור ממע"מ עד למועד זה (להלן "התיקון"). לפי גישת המערערת הואיל והיתר הבנייה ניתן לאחר יום 25.11.2014 – הרי ששירותי הבנייה זכאים למע"מ אפס ומנגד זכאית החברה לניכוי מלוא מס התשומות ואילו לגישת מע"מ, מועד החיוב הוא בהתאם למועד פינוי הדיירים והריסת המבנים הישנים אשר בוצע לפני התיקון. הסוגייה השנייה, היא אופן חישוב מס התשומות המותר בניכוי בעסקה  - מתייחס למקרה בו - דירות היזם נמכרות בעסקאות חייבות במע"מ ואילו שירותי הבנייה לדיירים ניתנים במסגרת פטור ממע"מ (לפני התיקון) – האם לפי יחס הכנסות שמא לפי יחס שטחים; והסוגייה השלישית עניינה בשאלה  האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה בתשלום שכר טרחת באי-כוח (עו"ד) הדיירים בפרויקט.

בית המשפט המחוזי, כבוד השופטת ירדנה סרוסי, קובעת ביחס לסוגיה הראשונה כי מועד החיוב במס שחל על מתן שירותי הבנייה צריך להיקבע בהתאם להוראות סעיף 29(1) לחוק מע"מ: "בעסקה שסעיף 28 חל עליה ובסוג עסקאות אחרות שקבע שר האוצר – אם שילמו סכומים כלשהם על חשבון התמורה לפני מועד החיוב על פי פרק זה, יחול החיוב לגבי כל סכום ששולם כאמור, בעת תשלומו;" ובהתאם לגישתה מועד העמדת המקרקעין לרשות היזם – קרי, מועד פינוי הדיירים והריסת המבנים הוא מועד החיוב (מועד זה קדם למועד התיקון ולכן מתן שירותי הבנייה המתייחסים לכך – פטורים ממע"מ ולא זכאים למע"מ אפס) כגישת מע"מ והערעור בנקודה זו נדחה; ביחס לסוגיה השנייה, היא קובעת כי היחס הראוי לניכוי מס התשומות הוא לפי יחס שטחים ולא כגישת המערערת לפי יחס הכנסות (שיעור הניכוי הוא כיחס השטחים שמכירתם חייבת במע"מ (שטחי דירות היזם) לבין סה"כ השטח (מ"ר של דירות היזם + מ"ר דירות הדיירים (טרם התיקון שירותי הבנייה לדיירים פטורים ממע"מ), הערעור בנקודה זו נדחה; וביחס לסוגיה השלישית, מקבלת כבוד השופטת את טענות המערערת לפיה היא זכאית לנכות את המע"מ הכלול בחשבונית המס בגין עו"ד המייצג של הדיירים. כאמור, מע"מ טען כי הואיל והשירותים המשפטיים מסופקים לדיירים הרי שחשבונית המס צריכה להיות מופקת לדיירים ולא ליזם וזאת על אף העובדה שהיזם נושא בעלות זו (זהות המשלם אינה חופפת לזהות מקבל השירות). כבוד השופטת קובעת: 

"לאחר ששקלתי בדבר, אני סבורה שהצדק עם המערערת. אין הבדל עקרוני בין תשלום שכר טרחת באי-כוח הדיירים ובין יתר התשלומים שנושאת המערערת לטובת הדיירים, כגון פינויים של הדיירים ושיכונם בדירות חלופיות (או אפילו בגין חומרי הבנייה שמשמשים לבניית דירות הדיירים). אומנם, השירות המשפטי מסופק לדיירים והם נהנים ממנו, אולם הדבר נכון גם ביחס לפינוי ולהובלה שהן הוצאות ספציפיות לדיירים – הדיירים הם שנהנים מהן, ועדיין הן נכללות בגדר "שירותי בנייה"".

וגם,

"מסקנתי עולה בקנה אחד עם המבחנים שנקבעו בע"א 41/96 קסוטו סוכנויות ביטוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף .....

מבחן המשלם בעד השירות – המערערת היא ששילמה את שכר הטרחה.

מבחן הצדדים לחוזה השירות – המערערת חתומה על הסכם שכר הטרחה כערבה, והיא יזמה את הפרויקט במשותף עם חברת ניסים אסייג, שהיא צד להסכם, מנגד, הדיירים, שהמשיב טוען כי הם מקבלי השירות, לא מופיעים כצד לוזה.

מבחן הנהנה מן השירות – אומנם הדיירים הם הנהנים מהשירות המשפטי עצמו, אולם המערערת נהנית מעצם מתן ומימון השירות, שאלמלא היה מסופק על חשבונה, לא היה יוצא הפרויקט אל הפועל. ...

מבחן הנסיבות – כאמור לעיל, בנסיבות של פרויקט פינוי-בינוי, אין כל מקום להבחין בין תשלום עבור שכר טרחת הדיירים ובין כל תשלום אחר שנועד להקים את הפרויקט ומותר בניכוי, אף אם אותו תשלום מיועד להנאת הדיירים עצמם."

לקריאת פסק הדין