נתונים מפתיעים: האם מדדי הנדל"ן עברו את מדדי הטכנולוגיה?

מחקר של פאהן קנה שבדק את התנהגות מדד הנדל"ן מול מדד ת"א 125 ומדד מניות הטכנולוגיה הוצג בכנס של רואי החשבון, והממצאים הפתיעו. רו"ח יגאל ביטון: "החשש העיקרי שצריך להיות לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטות בממשלה הוא האצת התנפחות בועת הנדל"ן"

על רקע הדיווח של הלמ"ס על זינוק במכירת דירות חדשות ושיא חודשי של כל הזמנים, פירמת רואי החשבון פאהן קנה קיימה אתמול (חמישי) כנס שעסק בהיבטי מס, בקרות קריטיות ותובנות מהשטח בנדל"ן בישראל. 

הכנס נערך בהשתתפות בכירי ענף הנדל"ן: עדי פארי הרפז, משנה למנכ"ל כספים ופיתוח עסקי בצמח המרמן, ערן עמרם, משנה למנכ"ל ואחראי על ענייני הכספים במושלם לוינשטיין, רו"ח יגאל ביטון, שותף מנהל תחום נדל"ן בפאהן קנה, רו"ח נועם פרקש, שותף פאהן קנה ניהול בקרה, ורו"ח יגאל רופא, שותף מנהל מחלקת מיסים בפאהן קנה.
 
בכנס, רו"ח ביטון הציג מחקר של פאהן קנה, שבדק את התנהגות מדד הנדל"ן מול מדד ת"א 125 ומדד מניות הטכנולוגיה. הממצאים של המחקר מצביעים שבהסתכלות רב שנתית, החל מתחילת 2018 עד פרוץ משבר הקורונה, מדד הטכנולוגיה עלה במעט על מדד הנדל"ן. מדד הטכנולוגיה התאושש ופרץ מהר יותר מהמשבר והציג עליות, ואילו מדד הנדל"ן פיגר קצת מאחור עקב הסגרים שישראל חוותה.

עם סיום הסגר השני, מדד הנדל"ן החל לטפס וגם הסגר השלישי לא האט אותו, אך מדד הטכנולוגיה עדיין שמר על ההובלה. עם זאת, החל מ- 2021 אותם מדדים קיבלו תפנית: מדד הנדל"ן זינק מתחילת 2021 ב- 19% לעומת 5% בלבד של מדד הטכנולוגיה ו-12% של מדד ת"א 125.

עוד עולה מהמחקר כי ניתן לראות שכל אחד ממדדי הנדל"ן בטווח של חודשיים מאז מרס 2021 ועד מאי 2021 עבר את מדד הטכנולוגיה - מה שמעיד על התאוששות בכל תחומי הנדל"ן: מניב, מגורים, בנייה וביצוע והשפעת העסקאות החדשות בקרקעות על מחירי המניות.
 
רו"ח יגאל ביטון, שותף מנהל תחום נדל"ן בפאהן קנה, שסקר את מגמות המאקרו בענף הנדלן בישראל ובענף המגורים, הסביר: "מחירי הנדל”ן אינם משקפים עוד את הערך הריאלי של נכסי הנדל”ן, אלא את הציפיות ההולכות וגוברות של המשקיעים בשוק. המשקיעים מצדיקים את המחירים הגבוהים בצמיחה העתידית הצפויה, ובהתאם לכך מוכנים לשלם מחירים גבוהים יותר על הקרקע, ואף משקיעים בפרויקטים חדשים של בנייה שיספקו מענה לצמיחה העתידית.

החשש העיקרי שצריך להיות לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטות בממשלה הוא האינדיקציות שהולכות ומתבהרות להאצת התנפחות בועת הנדלן. אם הנחות הבסיס שעליהם נשען התמחור של הקרקעות החדשות לא יתקיים במלואו- חברות שהימרו על מחירים גבוהים עלולות להיכנס לסחרור כמו גם הגופים המממנים".
 
עדי פארי הרפז, משנה למנכ"ל כספים ופיתוח עסקי בצמח המרמן: "בשנים האחרונות התעסקו בישראל בצד של הביקוש ולצערי לא מספיק בצד ההיצע. ישראל נהנית מגידול טבעי באוכלוסיה רק לא מתאימה את עצמה לעולם הנדל"ן.

המכרזים האחרונים מראים לנו את מה שהצטבר פה לאורך זמן- ביקוש כבוש שיוצא החוצה עם אוכלוסיה שמעוניינת לשפר את איכות חייה וגם לרכוש נכסים חדשים שיוצאים לשיווק בפרויקטים על בסיס מחירי הקרקעות שמתייקרות.

אנחנו רואים זאת גם בעולם המשכנתאות עם הנסיונות הלא מוצלחים של בנק ישראל להגביל את הצד המתממן. בשורה התחתונה, אנחנו כיזמים נהנים מריווחיות גולמית ממוצעת שנעה סביב ה-15% גם כשהמחירים עולים. ענף הנדל"ן הוא אחד הזרזים הכי חשובים למשק, בייחוד ראינו זאת בתקופת הקורונה, כשהענף הוגדר כחיוני. אנחנו ממשיכים לייצר דירות".
 
ערן עמרם, משנה למנכ"ל ואחראי על ענייני הכספים במושלם לוינשטיין: "תוכנית מחיר למשתכן יצרה בעיה בהיצע הדירות למשפרי דיור ולשוק הרחב.

עשינו בדיקה בשנתיים שקדמו למחיר למשתכן בהשוואה לשנתיים שלאחר סיום התוכנית, ומצאנו שהפער בזכייה בקרקעות אל מול הערכות שמאי, היה של 80% מעל הערכת השמאי בשנה האחרונה, בהשוואה ל- 30% לפני תוכנית מחיר למשתכן.

כלומר יש מחסור בשוק ויזמים מוכנים לשלם מחירים גבוהים באופן ניכר מהערכות השמאי. הערכות השמאי משקפות את הסכום של אתמול והיזמים משקפים את השוק של מחר. הדבר העיקרי שמעכב פרויקטים לצאת לדרך הוא שלרשות המקומיות אין אינטרס שיבנו אצלן. המדינה צריכה להתערב ולגרום להן לכדאיות. זו בעיה שצריכה לקבל מענה ברמה הלאומית".
 
רו"ח נועם פרקש, שותף פאהן קנה ניהול בקרה, הציג בקרות קריטיות לחברות נדל"ן בינלאומיות ומקומיות ואמר: "גל ההנפקות של שחקנים חדשים בבורסה נמשך, שוק הנדלן רותח, ומספר העסקאות בכל התחומים מגיע לשיאים.

יחד עם זאת חשוב לחזק את הבקרות בתהליכים הקריטים, לחבר את הקשר והדיווחים השוטפים בין המחלקות השונות, לבצע בחינה עמוקה של כל הנתונים והמגמות ולא לקצר את הדרך באישרור הפרויקט".
 
רו"ח יגאל רופא, מנהל מחלקת מסים ושותף במשרד רו"ח פאהן קנה מסכם: ״כדי להתגבר על הגאות העולה וגוברת בתחום עליית מחירי הנדל״ן למגורים על המחוקק להמשיך ולעשות שימוש בכלים פיסקליים כדי להוריד את מחירי הדירות - העלאת מס הרכישה הטלת מס הכנסה על הכנסות משכירות והגבלת גובה דמי השכירות.

כמו כן בצד ההיצע על המחוקק לסייע בביטול חסמים בירוקרטיים הן ברמה הארצית והן ברמה המקומית ברשויות השונות".

הכתבה פורסמה באתר ספונסר ב- 19.07.21. לצפייה לחץ כאן.