עדכונים מקצועיים

ניכוי מס תשומות בקשר עם הוצאות דמי שכירות, חשמל, מים וניהול שניתן ליחסן לחדרי אוכל, מטבחים וחדרי אחסון עבור העובדים.

עמדת הסגל פורסמה לאור טיבם ומאפייניהם הייחודיים של סיכוני הסייבר - גודל הסיכון הפוטנציאלי, מערכות וגורמי הגנה שהנם בשלבי התהוות והתמקצעות, ההיקף ההולך וגדל של הגורמים המעוניינים לנצל את הסייבר ככלי עוין או כלי פשע, האפשרות להפעילו ממיקום חוץ טריטוריאלי ועוד ומטרת פרסומה היה להגביר את מודעות התאגידים המדווחים לסיכון זה ולתת דגש להיבטים מסוימים אשר הגילוי לגביהם עשוי להידרש על פי הוראות דיני ניירות ערך.

על רקע התפתחות תנאי אי ודאות בשוק ההון שמקורם נובע, בין היתר, ממגמות מאקרו כלכליות משמעותיות של עלייה בסביבה אינפלציונית תוך עלייה חדה בשיעור הריבית, הן בזירה המקומית והן בזירה הבינלאומית, בשילוב עם משבר אנרגיה וסחורות נוכח מתחים גיאו-פוליטיים, מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך (להלן - "המחלקה" ו- "סגל הרשות") מצא לנכון לפנות לתאגידים מדווחים על מנת לשתפם במספר דגשים ביחס לנושאים שבכוונת סגל הרשות להתמקד בהם במסגרת פעילותו במהלך שנת 2023.

סוף השנה הינו תקופת חגים בארץ ובעולם, חגים שמתאפיינים באור, דבר שקשה לומר על שוק הנדל"ן בתקופה הזאת. כאשר מנסים לחזות מה צופן לנו העתיד, נתקלים במגמות ומספרים סותרים ומבלבלים. מצד אחד, מירב התחזיות צופות כי המשק בדרכו למיתון ושוק הנדל"ן עומד בפתח של משבר. מנגד, הנתונים שפורסמו החודש מצביעים דווקא על עליה של 20.3% במחירי הדירות מתחילת השנה וזאת למרות העלאות הריבית, אשר השפיעו על ירידה בשיעור העסקאות החדשות וירידה בלקיחת המשכנתאות על ידי משקי הבית. האיתותים והנתונים הסותרים בתקופה זו, מעמידים את חברות הנדל"ן בדילמות באשר לפרויקטים עתידיים, אשר עשויים להשפיע באופן מהותי על עתידן. השאלות שעולות בהנהלות ובדירקטוריונים השונים הן: האם להתחיל פרויקטים מתוכננים? מה הסיכונים בהקפאת הפרויקט? האם הקפאה עשויה לגרום לנזקים עתידיים בהתחשב בהתחייבויות שנטלה? מה הקפאת הפרויקט משדרת ללקוחות, לשוק ולמשקיעים? האם המכרזים שזכינו לא יקרים מידי ואולי כדאי להמתין עם תחילת הבניה? האם להתחיל במבצע והנחות למלאי הדירות הקיים? באיזה מחיר ניתן לגשת למכרזים חדשים והאם בכלל להתחיל בפרויקט חדש? אלו רק מקצת מהשאלות הניצבות בפני חברות הבנייה, שאין עליהן תשובה אחידה ובטוחה. מובן כי חברות שונות יתנו תשובות שונות לשאלות דלעייל, כיוון שיש בקרב המנהלים אוהבי סיכון ויש סולידיים, יש אופטימיים ויש פסימיים. עם זאת, ללא קשר לתשובה שהנהלת החברה נתנה לשאלות, עליה להקפיד על קיום של מנגנון פיקוח ובקרה אחר קבלת החלטות ותקשורת טובה עם הדירקטוריון. להלן מספר צמתים קריטיים אשר מחייבים הפעלת מנגנון בקרה ופיקוח מצד הדירקטוריון:

במחירי הנדל"ן הגואים בארץ המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה בחו"ל. קפריסין היא חלופה להשקעה ומהווה אלטרנטיבה מצוינת להשקעה בחול שנמצא ממש מעבר לפינה, חוקי המס וכללי המשחק מגובשים ומוגדרים יחסית לישראל, ומתווכים זריזים מציעים שירות מלא - שכולל הסדרים לגביית שכר הדירה, מיסוי ושירות לשוכרים - בתמורה לעמלה שעשויה להגיע ל-20% מההכנסות. המשקיעים זוכים לרוב לתשואה שוטפת גבוהה מהתשואה על דירה להשכרה בישראל, אבל הסיכוי לרווחים מעליית ערך הנכס משתנה על פי המיקום ועיתוי ההשקעה. למרות הטלטלה הכלכלית העוברת על העולם, ישנן כמה אפשרויות השקעה פופולריות בחו"ל. יש משקיעים שקונים נכס להשכרה לטווח ארוך, ואז מובטחת להם תשואה של 5% בשנה לפחות, ומי שמשכירים לטווח קצר יותר יכולים לקבל תשואה בטווח של8%-9%. קפריסין כבר אינה נחשבת לגרסה החיוורת של האיים היווניים, והעובדה שהאי מונה 1.2 מיליון תושבים ושטחו אינו גדול נחשב ליתרון. הגישה והמרחק בין האטרקציות השונות כמו חופים, בילוי שטחי מסחר מרכזי עסקים ומגורים נח ומהיר ואפשר להגיע בכמה שעות נסיעה מקצה אחד לשני של האי והמשקיעים אוהבים את זה.

החל משנת 1967 ישראל שולטת בשטחי הגדה המערבית, ועבודתם של פלסטינים מוסדרת על ידי מכסות שמנפיקה ישראל להיתרי עבודה. נכון ליוני 2021 מכסת היתרי העבודה עומדת על כ 120,000 היתרים שמתוכם כ80,000 בתחום הבנייה. בחודש האחרון פורסם דו"ח של עמותת קו ( ראה קישור והרחבה בקישור מטה) , אשר ניסה לאמוד את ההשפעה הבריאותית של העבודה באתרי הבנייה בישראל על העובדים הפלסטינאים. הדו"ח מעלה תמונה עגומה של פגיעה ישירה בבריאות העובדים בגלל אופי העסקתם בעבודות בנייה בישראל, המשמעות של איסור הלינה בשטחי ישראל. בשולחן עגול בו השתתפתי ואשר נערך בשגרירות גרמניה במהלך חודש נובמבר האחרון, בהובלה של עמותת קו לעובד, הוחלט על מפת דרכים שתעזור בקידום חקיקה לשיפור המצב הקיים. במאמר קצר זה אציג מספר נתונים מענייניים שעלו בדו"ח של קו לעובד שהתבסס על סקר שנערך על 256 עובדים בתחום הבניה.

סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דן בפעולות נוספות אשר נחשבות כמכירה לעניין החוק בנוסף לפעולות הנכנסות להגדרת מכירה בסעיף 1 לחוק. באחת הפעולות הנוספות הללו, עוסק סעיף 5(ב) לחוק והיא נקראת "שינוי יעוד" של נכס מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי. אחת הדוגמאות לשינוי יעוד הינה, קבלן אשר מחליט לשנות את ייעוד הבניין ששימש אותו כרכוש קבוע וממנו ניהל את משרדו ועסקיו, לחלק ממלאי הבניינים שאותם הוא מתכוון למכור במסגרת עסקו. שינוי יעוד היא פעולה שאינה מתרחשת בין 2 צדדים שונים אלא ע"י אישיות משפטית אחת, בינה לבין עצמה, כך שהדבר היחידי שמשתנה בשינוי הייעוד – הוא המהות הכלכלית שלשמה מוחזק הנכס אצל אותה אישיות משפטית, ללא מימוש הנכס וללא רווח כתוצאה משינוי היעוד.

בשנים האחרונות צמח שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל. כינוי זה הוא שם כולל לפעילותם של גופים שונים שאינם חלק מהמערכת הבנקאית בישראל המעניקים אשראי מסוגים שונים כגון: ניכיון ממסרים, מתן הלוואות המגובות בבטוחות נדל"ן או בטוחות אחרות, מימון חוב בכיר ומתן אשראי מזנין למיזמי נדל"ן ומתן אשראי קמעונאי.

ביום 28 במאי 2020 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB), תיקון לתקן במסגרתו ניתנה הקלה פרקטית אפשרית לחוכרים לטיפול בוויתורי דמי שכירות המיוחסים למשבר הקורונה בכפוף להתקיימות תנאים שונים (להלן - "התיקון לתקן"). ואולם, התיקון לתקן, לא כלל הקלה מקבילה גם למחכירים. בשים לב לאמור, סגל רשות ניירות ערך (להלן - "סגל הרשות") מצא לנכון לפרסם במהלך חודש אוגוסט 2020 את עמדת סגל חשבונאית מספר 19-3: הטיפול החשבונאי בנוגע לוויתורים בדמי שכירות המיוחסים לתקופת משבר הקורונה (להלן - "עמדת סגל 19-3") אשר עניינה מתן דגשים באשר לטיפול החשבונאי בוויתורי דמי שכירות שניתנו על ידי מחכירים בחכירות תפעוליות המיוחסים באופן ישיר למשבר הקורונה. בחודש אוקטובר 2022 פרסמה הוועדה לפרשנויות של דיווח כספי בינלאומי (IFRIC) החלטה בנושא ויתור מחכיר על תשלומי חכירה (להלן - "החלטת ה- IFRIC"), לפיה מובהר כי מהות וויתור בנסיבות כאמור הינה שהמחכיר הסכים לשחרר את החוכר מהמחויבות שלו ובכך ויתר על זכויותיו החוזיות לתזרימי המזומנים המזוהים באופן ספציפי. לאור פרסום החלטת ה- IFRIC, פרסם סגל הרשות בתחילת חודש ינואר 2023 עדכון לעמדת סגל 19-3 וזאת על מנת להבטיח כי ההנחיות שנכללו במסגרת עמדת הסגל תהיינה עקביות עם האמור בהחלטה.

בחודש אפריל 2022, פרסמה הוועדה לפרשנויות של דיווח כספי בינלאומי ("IFRIC", להלן - "הוועדה") החלטה אודות סיווג פיקדונות לפי דרישה המוגבלים בשימוש בשל חוזה עם צד שלישי (להלן - "ההחלטה"). ההחלטה מתייחסת לשאלה האם פיקדון דרישה הכפוף למגבלות מצד שלישי, עונה להגדרת מזומנים ושווי מזומנים בתקן חשבונאות בינלאומי 7, דוח על תזרימי מזומנים (IAS 7) וכן מתייחסת להיבטים נוספים של דיווח וגילוי בקשר לפיקדון כאמור. בשים לב להחלטת הוועדה, פרסמה רשות ניירות ערך ביום 29 בדצמבר 2022, את עמדת סגל חשבונאית מספר 99-9: הטיפול החשבונאי בנוגע למזומנים מוגבלים, על מנת להבהיר את עמדת סגל הרשות ביחס למזומנים המוחזקים בחשבונות ליווי בנקאיים וביחס לפקדונות שהופקדו תוך התחייבות כלפי נושים כי סכום הכסף אשר מופקד בפקדונות כאמור לא יפחת מסכום מסוים הנגזר מיתרת החוב כלפי אותם נושים.

שנת 2022 היתה בעלת מאפיינים יחודיים ביחס לשנות המס הקודמות, שנה זו לוותה בירידות משמעותיות בשוק ההון לאחר שנים של שגשוג, כמו כן, התאפיינה השנה בעליה משמעותית בשיעור האינפלציה במשק העולמי והמקומי, דבר שהביא את הבנקים המרכזיים של מדינות העולם להעלות את שיעורי הריבית, לאחר שנים רבות שהתנהלנו בסביבה של ריבית אפסית. שינויים אלו ועוד רבים אחרים במהלך שנת 2022 והמגמות הצפויות בשנים הבאות מחייבות אותנו להערכות מתאימה.

דוחות כספיים לדוגמה לשנת 2022 הערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים ותקנות ניירות ערך

בחודש דצמבר 2022 פרסם סגל רשות ניירות ערך (להלן - "סגל הרשות") החלטת אכיפה בביקורת 22-1 (להלן - "החלטת האכיפה" או "ההחלטה"). ההחלטה עוסקת בנהלי ביקורת וראיות ביקורת הנוגעים להשגת הבנה של הגוף המבוקר ומתמקדת בנהלים הנדרשים להתבצע בהתייחס להסכמים וחוזים שנחתמו לפני "זמן רב", בנסיבות מסוימות (כגון בעת שינוי בכללי החשבונאות החלים על ישות).

בשנים האחרונות צמח שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל. כינוי זה הוא שם כולל לפעילותם של גופים שונים שאינם חלק מהמערכת הבנקאית בישראל המעניקים אשראי מסוגים שונים כגון: ניכיון ממסרים, מתן הלוואות המגובות בבטוחות נדל"ן או בטוחות אחרות, מימון חוב בכיר ומתן אשראי מזנין למיזמי נדל"ן ומתן אשראי קמעונאי.

בשנים האחרונות צמח שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל. כינוי זה הוא שם כולל לפעילותם של גופים שונים שאינם חלק מהמערכת הבנקאית בישראל המעניקים אשראי מסוגים שונים כגון: ניכיון ממסרים, מתן הלוואות המגובות בבטוחות נדל"ן או בטוחות אחרות, מימון חוב בכיר ומתן אשראי מזנין למיזמי נדל"ן ומתן אשראי קמעונאי.

בשנים האחרונות צמח שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל. כינוי זה הוא שם כולל לפעילותם של גופים שונים שאינם חלק מהמערכת הבנקאית בישראל המעניקים אשראי מסוגים שונים כגון: ניכיון ממסרים, מתן הלוואות המגובות בבטוחות נדל"ן או בטוחות אחרות, מימון חוב בכיר ומתן אשראי מזנין למיזמי נדל"ן ומתן אשראי קמעונאי.