מנגנון פיקוח ובקרה של הדירקטוריון

סוף השנה הינו תקופת חגים בארץ ובעולם, חגים שמתאפיינים באור, דבר שקשה לומר על שוק הנדל"ן בתקופה הזאת. כאשר מנסים לחזות מה צופן לנו העתיד, נתקלים במגמות ומספרים סותרים ומבלבלים. מצד אחד, מירב התחזיות צופות כי המשק בדרכו למיתון ושוק הנדל"ן עומד בפתח של משבר. מנגד, הנתונים שפורסמו החודש מצביעים דווקא על עליה של 20.3% במחירי הדירות מתחילת השנה וזאת למרות העלאות הריבית, אשר השפיעו על ירידה בשיעור העסקאות החדשות וירידה בלקיחת המשכנתאות על ידי משקי הבית. האיתותים והנתונים הסותרים בתקופה זו, מעמידים את חברות הנדל"ן בדילמות באשר לפרויקטים עתידיים, אשר עשויים להשפיע באופן מהותי על עתידן.

השאלות שעולות בהנהלות ובדירקטוריונים השונים הן: האם להתחיל פרויקטים מתוכננים? מה הסיכונים בהקפאת הפרויקט? האם הקפאה עשויה לגרום לנזקים עתידיים בהתחשב בהתחייבויות שנטלה? מה הקפאת הפרויקט משדרת ללקוחות, לשוק ולמשקיעים? האם המכרזים שזכינו לא יקרים מידי ואולי כדאי להמתין עם תחילת הבניה? האם להתחיל במבצע והנחות למלאי הדירות הקיים? באיזה מחיר ניתן לגשת למכרזים חדשים והאם בכלל להתחיל בפרויקט חדש? אלו רק מקצת מהשאלות הניצבות בפני חברות הבנייה, שאין עליהן תשובה אחידה ובטוחה. מובן כי חברות שונות יתנו תשובות שונות לשאלות דלעייל, כיוון שיש בקרב המנהלים אוהבי סיכון ויש סולידיים, יש אופטימיים ויש פסימיים. עם זאת, ללא קשר לתשובה שהנהלת החברה נתנה לשאלות, עליה להקפיד על קיום של מנגנון פיקוח ובקרה אחר קבלת החלטות ותקשורת טובה עם הדירקטוריון. להלן מספר צמתים קריטיים אשר מחייבים הפעלת מנגנון בקרה ופיקוח מצד הדירקטוריון: 

• התחלת פרויקט חדש - אישור וגיבוש התוכניות על ידי הנהלת החברה, צריך שיכלול: תקציב, הגדרת הסיכונים בפרויקט, מתחרים, רווחיות צפויה, פיתוח האזור, ניסיון בפרויקטים דומים וכו'. על תוכנית זו להיות מאושרת בדירקטוריון החברה. האישור יכלול אבני דרך לעדכונים שוטפים והרמת דגלים אדומים במקרה הצורך. בפרויקטים מורכבים/מהותיים וייחודים חברי הדירקטוריון יידרשו ביקורת מלווה אחר פרויקט, שהשפעתו על עתיד החברה רבה.
  
  
• כניסה לתחום פעילות חדש/אזור פעילות חדש - יידרש אישור דירקטוריון החברה ודיווח למשקיעים ולבורסה. על החברה להציג את כל המידע הנחוץ על מנת לשקף לדירקטוריון את התמונה המלאה וקביעת סף לדיווחים שוטפים.
  
  
• פרוייקטים עם צפי לרווחיות נמוכה - אישור לביצוע פרויקט בעל רווחיות צפויה הנמוכה מהסטנדרט שמוסכם בין ההנהלה לדירקטוריון, ידרוש אישור דירקטוריון החברה. לדוגמא, הסכמה של הנהלת חברה והדירקטוריון כי פרויקטים אשר צופים בהם רווחיות נמוכה מ8% מחייבים אישור דירקטוריון.
  
  
• מכירה בהנחה - הורדת מחירי הדירות הנמכרות על ידי החברה בשיעור הגבוה מאחוז מסויים תדרוש אישור של דירקטוריון החברה.  המצב הנוכחי בשוק בו קטנים הביקושים, גורם להנהלות החברות לשקול מבצעים והנחות. יש לבקר תהליך זה שמהווה סיכון לרווחיות החברה וחייב להיות מלווה בבקרות ופיקוח באופן שוטף. על הנהלת החברה לדווח לדירקטוריון לפחות בתדירות רבעונית אודות מלאי הדירות הקיים והצפי להמשך.
  
  
• הקפאה של פרויקט קיים - יידרש אישור דירקטוריון ודיווח למשקיעים ולבורסה. יש להציג את השלכות ההקפאה, לעדכן את התוכנית העסקית ולהציג את הסיבות להקפאת הפרויקט, התחייבויות והוצאות בגין ההקפאה, וקביעת פרמטרים לשחרור ההקפאה.

לסיכום, אנו ממליצים להקפיד ולתחזק את מנגנון הפיקוח ובקרה של הדירקטוריון על הנהלות החברה ולקבוע את הפרמטרים הנדרשים לדיווחים וכן לבצע ביקורת מלווה בזמן אמת על מנת להציף אירועים חריגים ולמנוע "הפתעות" בתקופה מטלטלת זו.