האם ניתן לחסוך מס בעסקאות רכישה והשכרת מקרקעין?

ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה גרועה בנדל"ן (ולעתים מאוד-מאוד גרועה), טמון פעמים רבות בשאלה מהו המס שיוטל על המהלך. על יחיד או חברה אשר מבצעים מכירה/השכרה של מקרקעין, חל מס בשיעור של עד 47% ו- 23%, בהתאמה. בנוסף, במקרה של חברה, על מנת ליהנות מרווחיה, נדרשים בעלי המניות למשוך דיבידנד שממוסה בשיעור של 25% או 30% (מס "עד הבית" של כ - 46.1%).

החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "החוק") הינו כלי מרכזי של הממשלה לעידוד השקעות איכותיות בישראל ולשם כך מעניק תמריצים הכוללים הטבות מס ומענקי מדינה. החוק פונה למספר ענפים, שהעיקרי שבהם עידוד חברות תעשייה, תוכנה והיי-טק. כמו כן החוק קובע מסלולי הטבות ליזמים בתחומי התיירות, כגון: בתי מלון, מלונות בוטיק, הוסטלים וכן הטבות ליזמים בתחום בניית דירות מגורים להשכרה. 

החוק מעניק הטבות מס על הכנסות מהשכרה וממכירה של דירות מגורים בבניין להשכרה שאושר כנכס מאושר על ידי הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה.

החוק מאפשר לקבל מספר הטבות לא מבוטלות אשר מפחיתות את שיעור המס על רווחים ממקרקעין.

בהתאם לחוק, בעלים של בניין מאושר, יכול למכור לא יותר מ - 50% משטחן של דירות המגורים, בעזרת הרווח מהן יכולים לפרוע את ההתחייבויות לנותני אשראי, ולהשכיר את ה – 50% הנותרים ובנוסף, ליהנות מההטבות הבאות:

• פחת מואץ בשיעור של 20% לדירה המושכרת למגורים בבניין המאושר.
• מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות וממכירת הדירות (חברה - מס בשיעור של 11%, יחיד - מס בשיעור של 20%). יצוין, כי קיימת תקרה להכנסות מדמי שכירות שניתן לגבות בגין השכרת הדי
• מס בשיעור של 20% על דיבידנד המחולק לבעלי המניות בחברה (מס "עד הבית" של כ - 28.8%).
• בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור מאגרת בנין.
• תקופת ההטבות אינה מוגבלת.

להלן טבלה המשווה בין מיסוי "רגיל" לבין מיסוי תחת החוק

בנוסף, יש לציין כי בהתאם לחוק חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975, השכרת דירות למגורים פטורה ממע"מ יחד עם זאת יש לזכור שלא ניתן לקזז מע"מ תשומות בעת רכישת הדירות למגורים המיועדות להשכרה כפועל יוצא, יחול פטור ממע"מ במכירת הדירות המושכרות. בקשר למכירת הדירות שאינן מיועדות להשכרה, יחול מע"מ מלא ומנגד יהיה ניתן לקזז את מע"מ התשומות ברכישה/עליות בניה.

לסיכום

עסקה טובה במקרקעין היא לא רק רכישת קרקע מבוקשת ובניית בניין יוקרתי אלא, בחינת השלכות המס הצפויות בעסקה ותכנון לחבות מס מינימאלית בהתאם למאפייני המשקיעים.

משרדנו מתמחה בכל נושאי ההטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון ובהשגת האישורים הנדרשים על פי הוראות החוק.