החלק של רשויות המס בהעלאת מחירי הנדל"ן

מחירי הנדלן

רבות מדובר ביחס למחירי הנדלן שלא מפסיקים לעלות כאשר ללא ספק להוצאות המיסים השונים (מס הכנסה, מע"מ וכדומה) יש חלק משמעותי בעליה זו מאחר וכל קבלן ובעל דירה לוקח בחשבון כי מכל רווח שייווצר בידו חלקו יגיע לרשויות המס ולכן הוא נדרש לתמחר את עסקת המכירה כך שלאחר כל ההוצאות כולל תשלומי המס הרווח שיוותר בידו יהא מספק לטעמו ממכלול השיקולים שבעקבותיו הוא החליט לבצע את הפרויקט.

בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2021 נמכרו כ – 56,060 דירות חדשות בישראל, מספר זה גדל ברבעון הראשון של שנת 2022 ולקפיצה של מכירת כ – 13,650 דירות חדשות (קפיצה של כ – 17% מהרבעון אשתקד).

בהתאם לפרסומי רשות המיסים שיעור ההכנסה החייבת לצורכי מס בענף יזמות נדל"ן מהווה 7% מתוך המחזור.

בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ממוצעת בישראל עומד כיום על 1.765 מיליון שקל.

בהסתכלות נרחבת על הכנסות רשות המסים מענף הנדל"ן בכללותו, בהתאם לפרסום רשות המסים הכנסות ממיסוי מקרקעין נטו (בניכוי החזרים) בעשרת החודשים הראשונים של השנה אשתקד הגיעו לסכום של כ – 16.1 מיליארד שקלים.

בחישוב מהיר רווח רשות המסים מענף יזמות נדל"ן גבוה, כלומר שככל ומחירי הדיור יקטנו הכנסות המדינה בכלל ובפרט של רשות המיסים יקטנו.

האם הממשלה מעודדת את צמיחת שוק הנדל"ן? ובכן, מצד אחד ניתן לראות כי ישנם תמריצים בתחום בניית הנדל"ן ומאידך, "עונשים", בזכות הגבלות שונות במיסוי יזמי הנדלן מה שכמובן מגדיל את חבויות המס החלים עליהם אשר בעקיפין מגולגלים על ידי היזמים והפועלים בתחום הנדלן על ציבור הרוכשים והצרכנים – אם בעליית מחירי הדירות והשכירות והן בדמות העלאת דמי השכירות אשר לבסוף משתקף במחיר שהציבור משלם על מנת לפצות את המשכיר על העלייה בדמי השכירות.

תמריצים שליליים שמשפיעים על מחירי הדיור

הגבלה בדרישת הוצאות בגין הגנה מהתקפות לאוויר

סעיף 17(7) לפקודת מס הכנסה עוסק בהוצאה המותרת לניכוי שהינה הוצאה למטרת נקיטת מצעים להגנה מפני התקפות אוויר. ההוצאה העיקרית להגנה מסוג זה הינה השקעה במקלט. יובהר כי מרות שההוצאה הינה בעלת אופי הוני ניתן יהיה להתירה בניכוי מהכנסתו הפירותית של הנישום בשנה השוטפת. לעניין זה רשויות המס טוענות כי להוצאה זו זכאי מי שהוציא את הוצאות הבנייה כלומר לא מי שרוכש את הנכס ומשתמש בו כרכוש קבוע.

סעיף זה קיבל חשיבות מצד הקבלנים כאשר הללו החלו לממש את ההטבה הגלומה בסעיף בעת בניית חדרי ביטחון, וחדרי ממ"ד בדירות קיימות.

על מנת למזער את ההטבה פרסמה רשות המסים עמדה חייבת בדיווח מספר 66/2019 בקביעתה כי הוצאה כאמור תותר בניכוי בהתקיים שני התנאים להלן:

1. ההוצאות שהוצאו עבור אמצעי זהירות שעיקר השימוש בו הינו לנקיטת אמצעי זהירות מפני התקפות מהאוויר וזה היה ייעודו מלכתחילה. לעניין זה, יראו בהוצאות שהוצאו להקמת חניון או הוצאות שהוצאו להקמת ממ"ד שמשמש כחדר בדירה כהוצאות שאינן משמשות בעיקרן לנקיטת אמצעי זהירות כאמור והוצאות אלו לא יותרו בניכוי בהתאם להוראות סעיף 17(7) לפקודה.
2. ההוצאות הוצאו בהקמת נכסים המהווים רכוש קבוע בידי הנישום ולא כאשר מדובר בהוצאות לבניית מלאי.

כלומר, קבלן שבונה בניין דירות להשכרה ובדירה יש חדר ביטחון שכמובן משמש את השוכר גם כחדר למגורים לא יכלו לדרוש את ההוצאה של בניית חדר הביטחון כהוצאה שוטפת.

כתוצאה מכך, רווח הקבלנים קטן פחות מאחר והוא לא יכול לדרוש במיידית את הוצאות בניית חדר הביטחון, ולפיכך היזם מעלה את מחירי השכירות בנוגע לדירות להשכרה על מנת לפצות את אי יכולתו לדרוש במיידית את ההוצאות לבניית חדר הביטחון למרות שמדובר בבנייה יקרה שהמדינה היא זו שחייבה אותו להוסיף לבניין.

על זה נאמר "יד ימין אינה יודעת מיד שמאל" מצד אחד המדינה מחייבת את היזם שבבניין יהא חדר ביטחון אשר כביכול הוא היה מצפה שיותר לו כהוצאה שוטפת לאור היכולת לדרוש הוצאות למניעת התקפות מהאוויר אולם באה הפרשנות המחמירה של רשויות המס אשר גורמת בפועל לא לממש את זכותו לדרישת ההוצאה ובכך להקטין את תזרים המזומנים שיש בידו.

אותו הדבר נכון לגבי יזמים שבונים משרדים להשכרה שיש בקומות חדרי ביטחון שמשמשים לצורכי שימוש שוטף אולם עדיין מדובר בחדרי ביטחון.

הגבלה בקיזוז הוצאות מימון אצל משקיעי נדלן

תמריץ שלילי ניתן למצוא במבנה אחזקות שכולל מבנה חברות מורכב כאשר פעילות החברות בעלות אופי דומה ורק בגלל שמדובר במבנה חברות יכול להיווצר מצב שהוצאות שהיזם מוציא במבנה החברות הולכים לאיבוד רק בגלל שרשויות המס טוענות למשל במידה ומדובר בחברה אם ובת והחברה הבת מחלקת דיבידנד לחברה האם הרי שיש לייחס להכנסות הדיבידנד הפטורות הוצאות ריבית והנהלה וכלליות שבפועל הולכות לאיבוד.

ככלל, לפי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לנכות הוצאות ריבית מסכום שבח המקרקעין אך מסיבה מסוימת בחר המחוקק כי כאשר הריבית נצמחה מהלוואה שניתנה מקרוב לא ניתן יהיה לנכות את ההוצאה (ובכפוף לתנאים נוספים אחרים).

כלומר רק מאחר והלוואה התקבלה מקרוב ובפועל חל חיוב בהוצאות מימון הרי שלבסוף לא כל ההוצאות יותרו בקיזוז מה שמגדיל אפקטיבית את חבות המס החלה על משקיע הנדלן מה שכמובן מגולגל בסופו של דבר על הרוכשים.

סוף דבר

לבסוף ניתן לראות כי בפרשנות מחמירה של הוראות החוק נוצר מצב בו היזמים הפועלים בתחום הנדלן נדרשים לשלם הוצאות. המדינה מציינת מצד אחד שהיא רוצה להקטין את מחירי הנדלן אך מצד שני נציגי המדינה מחמירים בפרשנות שתורמת להעלאת מחירי הנדלן.

מאמר זה נכתב במסגרת ניוזלטר רבעוני "חדשות הנדל"ן".

צור קשר:

רו"ח יגאל מנשרוב, דירקטור בכיר
מחלקת מסים
טל': 03-7106689
Igal.Manasherov@il.gt.com