דירות להשכרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון - השכרה מוסדית

אנחנו מתכבדים להביא לידיעתכם מידע בדבר הרפורמה שאושרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, לגבי "הטבות במס לגבי בניינם להשכרה ובניינים לשכירות מוסדית", להלן פירוט של עיקריי הרפורמה:

מתי ניתן להגיש את הבקשה:

• הבקשה תוגש בתקופה שלאחר קבלת היתר הבניה ולפני תום הבניה.

תנאים לקבלת האישור:

מספר דירות מינימלי להשכרה מוסדית – לגבי מי שבנה בניין להשכרה מוסדית

• דירות המוקמות ביישוב פריפריאלי[1] – הגבוה מבין:

        - 6 דירות לפחות,

        - לפחות 30% ממספר הדירות ו- 30% משטח הרצפה של הבניין, בהתאמה.  

• דירות המוקמות באזור שאינו פריפריאלי – הגבוה מבין:

        - 10 דירות לפחות,

        - לפחות 66% ממספר הדירות ו- 50% משטח הרצפה של הבניין, בהתאמה.

• ניתן לקבל אישור גם אם חלק מהבניין מיועד להשכרה (כפי שהיה בנוסח החוק הקודם), בכפוף לתנאים.
• לאדם בעל זכויות בחלק המאושר להשכרה (או לקרובו) אסור שיהיו זכויות בחלק הלא מאושר של הבניין.
• קיימת מגבלה על גובה דמי השכירות שניתן לדרוש עליה תינתן הטבת המס, למעט על השכרה למגורים ביישוב הנמצא באזור פיתוח א'.

תקופת השכרה של בניין לשכירות מוסדית

• תקופה ההשכרה תהא ל- 15 שנים לפחות (מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה).
• חוזה השכירות עם הדיירים יהא בכתב ויכלול מספר תנאים, ביניהם: התחייבות להשכיר את הדירה לאותו יחיד ולבני משפחתו לתקופה של 5 שנים לפחות עם אופציה להארכה לתקופה של 5 שנים נוספות ומגבלה על עדכון דמי השכירות.
• בכל שנה נדרש לקבל אישור מנהל[2] כי הדירות שימשו להשכרה לטווח ארוך.
• ניתן למכור את הדירות למשכיר מממשיך, שיתחייב להמשיך להשכיר את הדירות בשכירות מוסדית, בכפוף לתנאים מסוימים, ביניהם העברה של לפחות 50 דירות וחתימה של המוכר על התחייבות לשלם מס במידה והרוכש לא ימלא את הוראות החוק.

 הטבות המס

• שיעורי מס מופחתים – שיעור המס שיחול בכל תקופת השכרה:

*   בתנאי שהדירות לא נמכרו בתקופה ההשכרה.

** בתנאי שההשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 5 שנים לפחות (מתוך 6 שנים) לאחר התקופה הקודמת.

• דיבידנד בשיעור מופחת – שמקורו בהכנסה חייבת בניכוי המס החל עליה, יחול מס בשיעור של 20% (גם לבעל מניות מהותי).
• פחת מואץ - בשיעור של 20%
• שיעור מס רכישה מופחת – של 0.5% למשכיר ממשיך ברכישת הדירות, בכפוף לתנאים.

דגשים

• ניתן עדיין להגיש בקשות במסגרת החוק בנוסחו הקודם עד לתום שנת 2023, בכפוף לתנאים מסוימים.
• מי שקיבל אישור בהתאם לחוק בנוסחו הקודם יוכל לפנות בבקשה ליהנות מהוראות החוק החדש בנוסחו שלאחר הרפורמה בכפוף לכך, שככלל, יעמוד בתנאים הנדרשים במסגרת הרפורמה, לא חלפו מעל 10 שנים ממועד תחילת ההשכרה ושתוגש בקשה עד לתום שנת 2023.

 לפיכך, לאור ההבדלים המשמעותיים בין הוראות החוק במתכונתו הקודמת עובר לרפורמה לבין נוסחו החדש, וחלון הזמן המצומצם לכניסה לחוק במתכונתו הקודמת עובר לרפורמה, אנחנו נשמח לבחון יחד אתכם את השיקולים לבחירה במסלול המתאים ביותר בעבורכם.

[1]  יישוב המשויך לאשכול פריפריאליות וכן לאשכול חברתי כלכלי 1 עד 4 לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וביישובי מיעוטים. 

[2]  השר ימנה מבין עובדי משרדו, מנהל ...; לא מונה מנהל כאמור, ישמש המנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון כמנהל.

 "מאמר זה נועד רק לצורך העברת מידע כללי בלבד ואין לראות בו יעוץ. כל נישום נדרש לפנות למומחה המס שלו על מנת לקבל יעוץ מקצועי בהתאם לצרכיו האישיים."