פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה

פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים

יחידה שברשותו של בעל הזוג דירות מגורים נוספות

ביום 16 באפריל, 2018 פורסם פסק דין של בית-המשפט המחוזי תל אביב - יפו בעניין רועי בלנק (להלן: "פסק הדין"), העוסק בשאלה - האם הנישום הוכיח הפרדה רכושית של ידועים בציבור באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן:"החוק"), כאשר בבעלות הידוע בציבור של העורר, דירות נוספות.

1. כללי

1.1.    בשנת 2002 רכש רועי בלנק (להלן: "המערער") את הזכויות בדירת מגורים  בתל אביב (להלן:"הדירה"), רכישת הדירה מומנה מהון עצמי וממשכנתא, ששולמה אך ורק מחשבונו של המערער.

1.2.    המערער ובת זוגו (להלן:"בת הזוג") הינם ידועים בציבור החל משנת 2003. למערער ולבת הזוג שלושה ילדים משותפים, יש לציין כי למערער אין ילדים נוספים.

המערער ובת הזוג יקראו ביחד – "בני הזוג"

1.3.    במהלך שנת 2001, במסגרת הליך גירושים, עברה בת הזוג יחד עם שני ילדיה מנישואין קודמים, להתגורר בדירה ברח' משה קול 13 בתל אביב (להלן:"הדירה ברח' קול"). הדירה ברח' קול היתה בבעלות משפחתה של בת הזוג.

1.4.    בשנת 2006 רכשה אורלי ממשפחתה את הדירה ברח' קול.

1.5.    בבעלותה של בת הזוג דירה נוספת ברחוב מילא בתל אביב אותה היא קיבלה במסגרת גירושיה (להלן: "דירתהגירושין").

1.6.    ביום 22 למאי 2011 נחתם בין בת זוג למערער הסכם יחסי ממון (להלן: "הסכםממון"), שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן ביחס לרכוש עתידי. צוין כי, הדירה, הינה בבעלותו של המערער בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידי המערער בלבד. הדירות ברח' מילא והדירה ברח' קול, הן בבעלות בת הזוג בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על ידיה.

1.7.    ביום 22 ליוני 2015 מכר המערער את הדירה. המערער טוען כי הוא זכאי לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב לחוק (להלן: "סעיףהפטור"), בטענה כי הדירה היתה, במועד המכירה, דירתו היחידה כמשמעותה בסעיף הפטור וכי אין להתחשב, לעניין זה, בדירותיה של בת הזוג.

1.8.    המערער, בת הזוג, ילדיהם, וילדיה של אורלי גרו, בדירה עד למכירתה בשנת 2015.

1. המחלוקת

הצדדים חלוקים בעובדה, כי המערער לא הוכיח שהתקיימה הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה. בעיקר לאור הטענות שלהלן:

2.1.    הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ולאחר רכישת הדירה ברחוב קול.

2.2.    הדירה ברח' קול נרכשה ונרשמה על שם בת הזוג לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור מספר שנים.

2.3.    האם שמרו בני הזוג על הפרדה רכושית בהתנהלות הכספית השוטפת.

2.4.    אם העובדה שהמערער התגורר יחד עם בת הזוג ועם ילדיהם בדירתה של בת הזוג מפר את ההפרדה הרכושית ביניהם.

1. טענות הצדדים

3.1.    לטענת המערער, עפ"י הפסיקה, החזקה בסעיף 49(ב) לחוק בנוגע להגדרת "מוכר אחד" בעניין פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (להלן:"חזקה"), הינה חזקה הניתנת לסתירה.

3.2.    לטענת המערער, נוכח ההפרדה הרכושית בין בני הזוג ובמיוחד הפרדה רכושית בדירותיהם, שהתקיימה בפועל מהרגע הראשון שבו הכירו וממשיכה עד עצם היום הזה וכן לנוכח הסכם הממון שנחתם בין בני בזוג המערער הצליח לסתור את החזקה.

3.3.    לטענת המערער, המדובר במערכת יחסים שניה כאשר בת הזוג הביאה איתה לתוך מערכת היחסים ילדים מנישואים קודמים, מצב אשר אינו דומה לבני זוג המקימים תא משפחתי ראשון.

3.4.    לטענת המשיב, לא הוכחו התנאים לפטור ממס שבח לפי סעיף 49(ב) לחוק. בבעלותה של הידוע בציבור של העורר היו בעת המכירה שתי דירות מגורים, והעורר לא הוכיח שהתקיימה הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, באופן שיצדיק מתן הפטור, על אף שבתא המשפחתי שלו רשומות דירות נוספות.

3.5.    הנימוקים העיקריים לטענת המשיב הינם:

3.5.1.  אחת הדירות הרשומות על שם בת הזוג נרכשה לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור. 

3.5.2.  המערער התגורר יחד עם בת הזוג בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם.

3.5.3.  בפועל בני הזוג לא שמרו על הפרדה רכושית לא בהתנהלות הכספית השוטפת ולא ספציפית ביחס לנכסיהם.

בנסיבות אלו רואה המשיב את הדירה נשוא הערר שנמכרה, שלא כדירת מגורים יחידה של העורר במועד מכירתה, ולכן אין זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק.

1. דיון

4.1.    בקשר לטענה כי הסכם יחסי ממון אשר נחתם בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור – קובע השופט מגן אלטוביה כי מטרתו העיקרית של סעיף הפטור היא מתן פטור ממס שבח לכל יחידה כלכלית נפרדת. ברגע שישנה הפרדה רכושית הרי שבמהות לא יצרו יחידה משפחתית משותפת. אם ההסכם יחסי הממון נחתם בשלב מאוחר אולם, משקף את המציאות שקדמה לו, הרי שיש להתחשב בהסכם יחסי הממון שנחם בשלב מאוחר.

4.2.    רכישת דירה לאחר היות בני הזוג ידועים בציבור – השופט מגן אלטוביה מציין בנושא זה את פסק דינו של בית המשפט העליון ע"א 3178/12, יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה. בהתאם לפסק הדין האמור, השופט מגן אלטוביה טוען שאפשר להבין ממנו את הלך רוחו של בית המשפט העליון גם בדירות שנרכשו לאחר הנישואין כל עוד בני הזוג ערכו הסכם ממון השומר על הפרדה רכושית קרי, כל עוד מתקיימת הפרדה רכושית, מדובר ביחידה כלכלית נפרדת.

4.3.    האם הוכחה הפרדת רכוש מלאה – בנושא זה, מזכיר השופט מגן אלטוביה את ועדת ערר 54905-05-13, צבי רפפורט נ' מנהל מיסוי מקרקעין, בו נקבעו מבחני עזר לצורך בחינה של הפרדה רכושית – מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף ודמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף. לאחר ניתוח המקרה בהתאם למבחני העזר השופט מגן אלטוביה הגיעה למסקנה כי קיימת הפרדה רכושית מלאה הלכה למעשה.

1. סיכום

לאור האמור לעיל, השופט מגן אלטוביה הגיע למסקנה כי קיימת הפרדה רכושית בין המערער לבין בת זוגו באופן שדירתו של המערער שיכת לו בלבד, ואילו דירותיה של בת זוגו שייכות לה בלבד, ולכן למערער יש זכאות לפטור בגין מכירת הדירה בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק.